Droit de mutation (achat)

Transferts juridiques soumis au droit de mutation

Le droit de mutation, impôt formel, frappe tout transfert juridique entre vifs et à titre onéreux de la propriété d'un immeuble, d'une part d'immeuble ou de copropriété portant sur un immeuble. Ce droit est perçu sans égard aux motifs qui ont déterminé le transfert, indépendamment de l'enrichissement du contribuable.

Dans la mesure où le droit de mutation frappe le transfert de la maîtrise du sol, il y a lieu non seulement d'imposer l'acquisition de la maîtrise totale que permet le droit de propriété, mais également la maîtrise partielle apportée par les droits réels restreints sous leurs diverses formes (usufruit, droit d'habitation, droit de superficie, charge foncière, etc.).

Transferts économiques soumis au droit de mutation

La loi entend également frapper certaines catégories de transferts économiques d'immeubles comme la cession du droit d'acquérir. Cette imposition se justifie par le fait que le bénéficiaire du droit d'acquérir un immeuble peut, par cession de son droit (par exemple : promesse de vente, vente à terme, pacte d'emption, etc.), tirer profit de l'immeuble comme s'il en était juridiquement propriétaire.

Les transferts de biens-fonds soumis au régime de la propriété commune lors de transferts de propriété économique (modification des quotes-parts entre associés, augmentation des quotes-parts des membres restants lors du départ d'un communiste) qui ne sont pas des transferts civils sont également imposables au titre du droit de mutation. Il en va de même lors de la sortie d'un associé de la communauté, lors de l'entrée d'un nouveau communiste, ou lors de la cession par un communiste de sa part de propriété sur l'immeuble commun à un tiers.

Le droit de mutation est également perçu lors du partage d'immeubles détenus en communauté, soit les cas de fin de propriété commune sur un immeuble. L'augmentation de part de l'un des communistes (par la reprise des parts des autres propriétaires communs) est économiquement considérée comme un accroissement du droit de propriété soumis au droit de mutation, quand bien même il ne s'agit pas d'une acquisition de propriété sur le plan civil.

Le transfert économique que représente l'octroi d'exploiter tout ou partie de la substance d'un fond (carrières, gravières, tourbières et autres fonds semblables) est frappé d'un droit de mutation. L'exploitation du sol mène à l'épuisement de la substance du bien-fonds qu'on peut assimiler économiquement à une aliénation partielle.

Le bien-fonds

• Le droit de propriété s'étend aux parties intégrantes et aux fruits naturels rattachés à l'immeuble et généralement, aux accessoires.
• Par biens-fonds, on entend toute surface de terrain ayant des limites déterminées de façon suffisante. Ces limites sont naturelles (cours d'eau, etc.) ou artificielles (bornes, chevilles, etc.). En parlant de bien-fonds, il faut considérer qu'il ne s'agit pas simplement d'une étendue, d'un espace à deux dimensions, mais que la propriété du sol comprend également celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. Cette portion de surface délimitée est individualisée par son immatriculation.

Les droits distincts et permanents

• Les droits distincts et permanents ne sont pas à proprement parler un objet de la propriété, mais sont simplement traités à certains égards comme des choses immobilières.
• Les droits distincts et permanents sont assimilés à un immeuble, dès leur inscription au registre foncier. Cette inscription se fait en la forme écrite, sauf pour les droits de superficie qui doivent être constitués en la forme authentique. Une fois inscrit le droit est considéré comme un immeuble, et il est possible de constituer sur cet immeuble un nouveau droit distinct et permanent. Le droit est dit distinct lorsque la servitude est personnelle et cessible. Il est permanent si sa durée est au minimum de trente ans, ou si elle est indéterminée. Ce sont avant tout, en vertu de la législation fédérale, le droit de superficie et le droit de source. Toutefois, ils ne sont cités qu'à titre d'exemple ; il est donc possible d'ériger d'autres servitudes personnelles en immeubles.

Les mines

• Les mines appartiennent au domaine public.
• Leur exploitation nécessite une concession accordée par le canton de situation de l'immeuble. Le concessionnaire peut demander l'immatriculation (ouverture d'un feuillet) de la mine au registre foncier comme immeuble. Ce n'est pas le gisement comme tel qui est objet de la propriété foncière, mais le droit d'exploiter. Le critère, pour considérer s'il y a une mine ou non, réside dans la technique employée ; les tourbières, les carrières, les glaisières et les sablières ne sont donc pas considérées comme des mines au sens des dispositions du Code civil suisse (CC).

Les parts de copropriété d'immeuble

• Les parts de copropriété d'un immeuble représentent pour leur propriétaire une valeur économique et juridique distincte dont il peut disposer comme une propriété individuelle.
• La copropriété se distingue de la propriété commune par la manière dont elle est constituée, puis exercée. La copropriété ne nécessite pas l'existence d'un lien antérieur entre les copropriétaires et elle est exercée de manière individuelle, selon la quote-part dont chaque copropriétaire est titulaire. A contrario, la propriété commune résulte d'une communauté liant les communistes ; elle est exercée de façon collective, et n'implique pas l'existence de parts séparées dont chacun des propriétaires communs pourrait disposer.
• Il y a copropriété lorsque plusieurs personnes sont ensemble propriétaires d'une chose qui n'est pas matériellement divisée. Chaque copropriétaire possède donc une quote-part du droit de propriété commun. Il a les droits et les charges d'un propriétaire en raison de sa quote-part dont il peut disposer librement. Les parts sont fixées conventionnellement entre les intéressés ; à défaut d'indications contraires, elles sont réputées égales.
• Tout copropriétaire peut disposer librement et juridiquement de sa quote-part comme s'il s'agissait de la propriété d'une seule personne. La propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété conférant à son titulaire le droit exclusif d'utiliser, d'aménager intérieurement et d'entretenir une partie du bâtiment.

En raison de la personnalité de l'acquéreur

• Confédération suisse
• Etablissements de droit public fédéral
  (Banque Nationale Suisse, Compagnie des Chemins de Fers Fédéraux, Ecoles Polytechniques Fédérales, etc.)
• Etat de Vaud
• Communes vaudoises
• Association des communes vaudoises
• Personnes morales de droit public cantonal pour les immeubles directement affectés à des services publics improductifs (Université, Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie, etc.)
• Institutions vaudoises reconnues de pure utilité publique pour les immeubles affectés au but poursuivi (institutions qui se vouent, d'une manière désintéressée, à la bienfaisance, à l'éducation, à l'instruction ou à d'autres buts de pure utilité publique)
• Entreprises d'intérêt public à caractère improductif pour les immeubles directement affectés au but poursuivi

Remarque

S'agissant d'immeubles dit "de placement", l'exonération n'est pas accordée systématiquement aux acquéreurs indiqués ci-dessus.

En raison des motifs du transfert

• Echange de parcelles en exécution de la législation relative à la police des constructions, aux améliorations foncières, ainsi que sur les autres échanges de terrains non bâtis réalisés dans un but analogue
• Partage d'immeubles en propriété commune et sur les cessions entre indivis de parts d'immeubles, lorsque les immeubles ont été acquis par succession et donation
• Transferts d'immeubles en faveur de l'un des conjoints en paiement de la part au bénéfice qui lui revient à la liquidation du régime matrimonial
• Transferts d'immeubles en faveur d'un conjoint en paiement de la contribution extraordinaire de l'article 165 du Code civil suisse (CC)

Remarque

L'exonération n'est pas accordée de manière automatique, des conditions précises doivent être remplies en vue de son obtention.

But(s) de la disposition

La loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD) traite de deux impôts de nature fort différente :

• le droit de mutation sur les transferts immobiliers entre vifs à titre onéreux. Il frappe les transferts à titre onéreux de la propriété immobilière, indépendamment de tout enrichissement ou bénéfice du contribuable. Son taux est fixe et il est calculé sur la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers imposables;
• limpôt sur les successions et sur les donations. L'impôt sur les successions et sur les donations tend à frapper le contribuable en raison de son enrichissement. Son taux est variable ; il augmente avec le montant reçu par le contribuable, d'une part, et avec l'éloignement du degré de parenté avec le défunt ou le donateur, d'autre part.

A son deuxième alinéa, cette disposition reprend le principe de l'interdiction de la double imposition intercantonale de l'article 46, alinéa 2 Cst. féd. : "La législation fédérale statuera les dispositions nécessaires en vue de l'application de ce principe et pour empêcher qu'un citoyen ne soit imposé à double.". En matière internationale, l'article 46, alinéa 2 Cst. féd. n'est pas applicable. La double imposition n'est donc pas interdite en principe. Elle n'est supprimée ou limitée que si une convention de double imposition lie la Suisse à un pays étranger et cela uniquement dans la mesure prévue par le texte de l'accord.

Commentaire succinct de la disposition

La juxtaposition du droit de mutation et de l'impôt sur les successions et donations a pour effet que tous les transferts de la propriété immobilière, à quelque titre que ce soit, sont imposables. Si le transfert est onéreux, il est frappé du droit de mutation; s'il est gratuit, il est soumis à l'impôt sur les successions et donations.

A titre d’information, le transfert des autres biens et droits (mobiliers, matériels, etc.) n’est imposable que s’il intervient à titre gratuit. C’est alors l’impôt sur les successions ou donations qui est prélevé.

Le droit de mutation et l'impôt sur les successions et donations, tels qu'ils sont réglés dans la LMSD, sont des contributions cantonales. Leurs taux et barèmes sont arrêtés aux articles 10 et 34 LMSD. Aucun coefficient annuel ne leur est appliqué au surplus.

Les communes sont autorisées à prélever des centimes additionnels au droit de mutation et à l'impôt sur les successions et donations cantonaux.

Les décisions prises pour le droit de mutation ou l'impôt sur les successions et donations cantonal en matière d'assujettissement, de taxation, de révision ou de soustraction fiscale sont également valables pour l'impôt communal. Les contributions communales sont donc perçues sur les mêmes bases que le droit et l'impôt cantonal. Il n'appartient pas à une commune de modifier l'assiette de l'impôt.

But(s) de la disposition

 Le droit de mutation est un impôt formel qui frappe tous les transferts d'immeubles vaudois qui se déroulent entre vifs (personnes physiques ou morales) et à titre onéreux de la propriété immobilière. Ce droit est perçu sans égard aux motifs qui ont déterminé le transfert, indépendamment de l'enrichissement du contribuable.

Commentaire succinct de la disposition

Le droit de mutation frappe en principe tout transfert juridique entre vifs et à titre onéreux de la propriété d'un immeuble, d'une part d'immeuble ou de copropriété portant sur un immeuble. Les conditions cumulatives pour la perception d'un droit de mutation sont les suivantes :

But(s) de la disposition

La loi entend frapper le transfert économique de l'immeuble. Cette imposition se justifie par le fait que le bénéficiaire du droit d'acquérir un immeuble (en général promesse de vente, vente à terme ou pacte d'emption) peut, par cession de son droit, tirer profit de l'immeuble comme s'il en était juridiquement propriétaire. Cette disposition vise donc le cas du promettant-acquéreur tirant profit de la disposition économique de l'immeuble.

A la cession du droit d'acquérir un immeuble est assimilée la renonciation à titre onéreux à ce droit. En effet, dans ce cas, le promettant-acquéreur se comporte en propriétaire économique : sa renonciation équivaut à une cession de son droit de disposer de l'immeuble moyennant un avantage économique.

Commentaire succinct de la disposition

But(s) de la disposition

Dans la mesure où le droit de mutation frappe le transfert de la maîtrise du sol, il y a lieu non seulement d'imposer l'acquisition de la maîtrise totale que permet le droit de propriété, mais également la maîtrise partielle apportée par les droits réels restreints sous leurs diverses formes.

Commentaire succinct de la disposition

Le droit de mutation frappe la constitution, le transfert ou l'extinction de certains droits réels restreints, lorsqu'ils interviennent entre vifs et à titre onéreux. Les conditions pour la perception d'un droit de mutation sont les suivantes :

But(s) de la disposition

Cette disposition a pour but de régler l'imposition des transferts de biens-fonds soumis au régime de la propriété commune lors de transferts de propriété économique qui ne sont pas des transferts civils (modification des quotes-parts entre associés, augmentation des quotes-parts des membres restants lors du départ d'un communiste) et prévoit clairement l'imposition de transferts dont l'inscription n'est que déclarative (sortie d'un associé de la communauté, entrée d'un nouveau communiste, cession par un communiste de sa part de propriété sur l'immeuble commun à un tiers, certains cas de liquidations de propriété commune).

Sur le plan fiscal, on considère que la propriété commune apporte à chaque associé la propriété économique sur une quote-part du patrimoine commun et de chacun des biens la composant, bien que du point de vue du droit civil le communiste dispose de chaque bien dans son entier.

Commentaire succinct de la disposition

But(s) de la disposition

Comme les articles 2, alinéa 3, lettre b et 5 LMSD, cette disposition règle l'imposition de transferts d'immeubles soumis au régime de la propriété commune. En l'espèce, les transferts visés sont les partages d'immeubles détenus en communauté, soit les cas de fin de propriété commune sur un immeuble.

En droit civil, celui qui devient propriétaire commun d'un bien acquiert la propriété sur l'entier du bien. Lorsqu'il en devient seul propriétaire après liquidation du régime de propriété commune, il n'augmente pas son droit de propriété, mais bien ses droits patrimoniaux sur la fortune commune.

L'article 2, alinéa 3, lettre c LMSD permet d'imposer l'augmentation des parts qui, économiquement, est considérée comme un accroissement du droit de propriété soumis au droit de mutation, quand bien même il ne s'agit pas d'une acquisition de propriété sur le plan civil. En son absence, la question de l'imposition des partages pourrait se poser. Cette disposition limite de plus la part du transfert imposable au montant de la part acquise. En ce qui concerne les immeubles acquis par succession et donation, il est nécessaire de se référer également aux dispositions de l'article 3, lettre e LMSD

Commentaire succinct de la disposition

But(s) de la disposition

Cette exonération est subjective du fait qu'elle s'attache, non au type de transfert, mais à la personne qui acquiert l'immeuble, c'est-à-dire à la Confédération suisse et aux établissements de droit public fédéral.

La raison d'une telle exonération est qu'une collectivité publique ne doit pas couvrir ses besoins financiers par les deniers d'une autre collectivité publique, en tous cas lorsque l'imposition porte sur le patrimoine administratif de cette collectivité.

Commentaire succinct de la disposition

La base légale générale de cette exonération est l'article 10, alinéa 1, de la loi fédérale sur les garanties politiques et de police en faveur de la Confédération (LGar) : "La Confédération ainsi que ses établissements, entreprises et fondations non personnalisées sont exempts de tout impôt cantonal ou communal ; font exception les immeubles qui ne sont pas directement affectés à des fins publiques."

Par conséquent, sont exonérés en vertu de cette disposition tous les transferts immobiliers à la Confédération suisse en tant que telle, ainsi que ceux aux établissements de droit public fédéral sans personnalité juridique propre (par exemple : les CFF, la poste et les écoles polytechniques fédérales, etc.).

Lorsque l'exonération trouve son fondement dans l'article 10 LGar, la Confédération n'est exonérée qu'à la condition que l'immeuble soit affecté directement à des fins publiques. Le critère permettant de distinguer le patrimoine administratif, exonéré, du financier, imposable doit être le but dans lequel un immeuble est acquis. Lorsque l'immeuble est acheté en vue d'un placement afin d'obtenir un rendement comme le ferait n'importe quel particulier, il appartient au patrimoine financier.

But(s) de la disposition

Cette exonération est subjective du fait qu'elle s'attache, non au type de transfert, mais à la personne qui acquiert l'immeuble, c'est-à-dire au canton de Vaud, aux communes et aux associations de communes vaudoises.

Le but d'une telle exonération est que ces différentes collectivités publiques qui ont une compétence fiscale conjointe en matière de droit de mutation n'aient pas besoin de percevoir cette contribution auprès d'elles-mêmes pour reverser les montants touchés dans les caisses d'où ils proviennent.

On part également de l'idée qu'une certaine péréquation est assurée entre les montants qu'une collectivité aurait pu encaisser par rapport à ceux qu'elle aurait dû débourser.

Commentaire succinct de la disposition

Sont exonérés du droit de mutation en vertu de cette disposition :

• l'Etat de Vaud ainsi que toutes ses subdivisions administratives et établissements sans personnalité juridique : tel est le cas de l'Eglise évangélique réformée du canton de Vaud;
• les communes vaudoises et leurs fractions de communes;
• les associations de communes vaudoises : ce sont toutes les associations de communes au sens des articles 112 et suivants LC qui bénéficie de la personnalité morale de droit public. Cette dernière est accordée par l'approbation des statuts par le Conseil d'Etat. De simples associations de communes qui n'auraient pas la personnalité morale de droit public ne bénéficient pas de l'exonération de l'article 3 lettre a bis LMSD, mais éventuellement de l'article 3 lettre c LMSD, si les conditions sont remplies.

Le législateur a décidé d'exonérer tous les transferts immobiliers à l’Etat de Vaud, aux communes et associations de communes vaudoises, quelle que soit l'affectation prévue des immeubles acquis.

But(s) de la disposition

Le législateur a choisi d'exonérer toutes les acquisitions des collectivités publiques (Etat de Vaud, communes vaudoises) quelle que soit l'affectation des immeubles (exonération subjective), tout en maintenant une exonération plus restrictive des transferts immobiliers aux personnes morales de droit public cantonal (exonération subjective à condition objective).

La limitation de l'exonération à certaines catégories de transferts se justifie par le fait que certaines personnes morales de droit public cantonal affectent des immeubles à des activités très proches de celles du secteur privé. Il ne se justifie donc pas de leur accorder des privilèges fiscaux qui, normalement, sont la contrepartie d'activités d'utilité publique sans but lucratif.

Une telle exonération fausserait également les conditions de libre concurrence qui devraient régir de la même manière les activités des secteurs public et privé, lorsqu'elles sont déployées dans les mêmes domaines.

Commentaire succinct de la disposition

Par personnes morales de droit public cantonal, on entend les institutions auxquelles le Grand Conseil a conféré, par une loi, la personnalité de droit public cantonal comme par exemple :

• L'Université, la Caisse intercommunale de pensions, la Caisse de pensions du personnel communal de Lausanne, la Caisse cantonale vaudoise des retraites populaires, la Caisse de pensions de l'Etat de Vaud, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie ou encore les caisses paroissiales et la Caisse de l'Eglise.

Il est à relever également que les lois et décrets concernant différentes Caisses de pensions ne prévoient pas d'exonération en matière de droit de mutation ou l'excluent. Il en va de même pour l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et l'Université. Toutefois, seuls peuvent être exonérés les transferts immobiliers lorsqu'ils remplissent les deux conditions cumulatives suivantes :

• L'immeuble doit être directement et immédiatement affecté à un service public. Par immeuble directement affecté, on entend un bien-fonds qui sert effectivement par sa substance ou par l'emploi qui en est fait, à l'activité ou au but assigné au service public dont il relève. Une simple destination future ou éventuelle n'est pas une affectation immédiate. On admet que l'immeuble est directement affecté à son but, dès que les autorités compétentes ont pris la décision d'affectation et qu'elles ont voté les crédits nécessaires à la transformation éventuelle de l'immeuble afin de le rendre plus conforme à son but.
• Le service public doit être improductif. Par service public improductif, il faut comprendre toute activité liée à une tâche d'utilité publique ou d'intérêt général, accomplie par un service directement rattaché à l'administration cantonale ou jouissant d'une certaine autonomie, et ne consistant pas en la gestion de domaines, de biens de placement, d'exploitations ou d'entreprises. La gestion de tels biens ou entreprises représente une activité productive. 

But(s) de la disposition

L'exonération accordée, par cette disposition, aux institutions "vaudoises" poursuivant des buts de pure utilité publique, ne vise qu'à laisser une autonomie financière la plus large possible à des institutions, associations ou fondations dont l'activité principale et essentielle est de promouvoir l'intérêt général de la communauté.

En ne prélevant pas de droit de mutation lors de transferts immobiliers à ce type de "sociétés", la collectivité s'évite, dans la plus part des cas, de devoir les "subventionner" ultérieurement à hauteur des impôts prélevés.

Commentaire succinct de la disposition

Le législateur a voulu limiter le nombre d'exonérations fiscales au titre du droit de mutation, en posant trois conditions cumulatives à son obtention.

Il s'agit premièrement du siège social ou statutaire de l'institution qui doit impérativement se trouver dans une localité du canton de Vaud, secondement que le but poursuivi par l'institution soit de pure utilité publique (activité altruiste visant à l’accomplissement d’une œuvre qui entre dans le domaine de la collectivité publique ou à l’encouragement de laquelle la collectivité a un intérêt essentiel. Une telle activité suppose des motifs désintéressés, des sacrifices en faveur d’autrui et la renonciation à des avantages personnels en vue d’atteindre un but étranger à ses propres intérêts.) ou d’intérêt public à caractère improductif (activité dont le but est considéré comme utile à la collectivité, ne générant aucun bénéfice à l’institution si ce n’est celui nécessaire à son bon fonctionnement) et troisièmement que l’immeuble acquis soit directement et exclusivement affecté au but poursuivi par l’institution.

But(s) de la disposition

Le but de cette disposition est double :

• il s'agit d'une part d'exonérer certains transferts qui ont un but d'intérêt général comme l'aménagement cohérent du territoire, la police des constructions, voire le maintien d'une agriculture viable et qui ne sont pas réalisés totalement librement par les propriétaires. En général, les transactions sont passées sous la surveillance d'une autorité étatique ou organisées par une instance investie de la puissance publique (par exemple le syndicat d'amélioration foncière) qui les rend obligatoires même à l'égard de propriétaires ne désirant aucun changement ;
• d'autre part d'exonérer les transferts de peu d'importance librement passés entre propriétaires et relevant de l'intérêt privé des parties et des rapports de bon voisinage. Généralement, ils permettent une meilleure gestion des parcelles et relèvent de la convenance personnelle.

Commentaires succincts de la disposition

L'exonération ne porte que sur la partie réelle de l'échange à savoir sur la part de l'immeuble compensée par un autre immeuble. En pratique, la part d'immeuble échangée correspond à la valeur la plus basse des deux terrains. La soulte, compensant une différence, soit de valeur du m2 de terrain, soit de surface, reste imposable en tout état de cause au taux plein auprès de celui qui la verse.

Cette disposition n'exonère que les échanges de "parcelles" et de "terrains non bâtis". L'échange peut porter sur des terrains qui, pour certains, sont situés hors du canton de Vaud. Selon le type d'immeubles sur lesquels porte l'échange, les conditions d'exonération varient :

• les échanges de biens-fonds déjà bâtis ne sont exonérés que s'ils sont effectués en exécution de la législation relative à la police des constructions et aux améliorations foncières;
• pour un immeuble non bâti, les échanges peuvent être exonérés non seulement lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre des précédentes lois, mais également dans un but analogue.

Les différents échanges doivent être exonérés ou non en fonction du type d'opérations immobilières comme suit :

• les remaniements parcellaires publics conduits par un syndicat d'améliorations foncières sont exonérés;
• les remaniements privés de terrains agricoles sont exonérés;
• les transactions en vue d'arrondir un domaine agricole sont également exonérées;
• les rectifications de limites ne sont exonérées qu'à la condition que les parcelles ne soient pas bâties;
• les mutations résultant de plans de quartier établis dans le cadre de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions sont exonérées;
• les échanges conventionnels de terrains non bâtis visant à faire bénéficier chaque propriétaire équitablement des avantages d'un nouveau plan de quartier (cas assimilable à une péréquation réelle qui permet à tous les propriétaires de se répartir les biens-fonds revalorisés) sont exonérés.

But(s) de la disposition

Le but de cette disposition est d'éviter que la même matière ne soit soumise successivement à l'impôt sur les successions et donations et au droit de mutation, lorsque des immeubles acquis en indivision par succession ou donation font l'objet de partages ou de cessions en lieu de partage entre indivis. Ainsi seule la plus-value prise par l'immeuble ou les immeubles entre leur acquisition par succession ou donation et le partage ou la cession en lieu de partage est soumise au droit de mutation.

La loi exonère pour les mêmes raisons la constitution en faveur du conjoint survivant d'un usufruit ou d'un droit d'habitation sur la maison ou l'appartement qu'occupaient les époux en application de l’article 612a CC.

Commentaire succinct de la disposition

Cette disposition exonère certaines constitutions de droits réels restreints (par exemple : droit d’habitation, usufruit, etc.) et certains partages d'immeubles communs, lorsque aucune plus-value n'est réalisée depuis le précédent transfert.

S'il y en a une, l'imposition ne porte pas sur l'entier de la part qu'acquiert un des propriétaires communs dans le partage, mais est réduite à la plus-value réalisée pendant le régime de communauté sur la part reprise. Est réservé le calcul de l'impôt selon l'article 2, alinéa 3, lettres b et c LMSD, si la charge fiscale est moins élevée, chaque héritier ou donataire est imposé selon la disposition légale qui lui est le plus favorable.

Les opérations susceptibles d'être exonérées ou imposées plus légèrement sont :

• Les constitutions de droits réels restreints dans le cadre de l'article 612a CC
• Les partages d'immeubles en propriété commune et les cessions de parts d'immeubles, lorsque les immeubles ont été acquis par succession ou donation
• La notion de plus-value

Les constitutions de droits réels restreints dans le cadre de l'article 612a CC

L'article 612a CC prévoit dans le cadre de la liquidation successorale une attribution préférentielle au conjoint survivant de la maison ou de l'appartement qu'occupaient les époux ainsi que du mobilier de ménage. Cette disposition a pour but, tout comme les articles 219 et 244 CCconcernant les régimes matrimoniaux, de permettre au conjoint survivant de continuer à vivre dans les mêmes conditions et dans le même cadre qu'avant le décès.

Il en découle que le conjoint survivant doit envisager de demeurer dans le logement conjugal malgré le décès. S'il pense déménager, il ne pourra en requérir l'attribution. Il ne peut en outre demander des droits sur plus que l'appartement ou la maison dans lequel le couple vivait. Il ne peut requérir l'attribution de l'entier d'un immeuble locatif, lorsque le couple n'habitait qu'un des appartements. Dans ce cas, seul l'appartement servant de logement au couple sera attribué au conjoint survivant.

Le défunt doit avoir été le propriétaire et non le locataire ou le titulaire d'un droit réel restreint grevant la maison ou l'appartement qui a constitué le logement des époux. Le conjoint doit avoir la qualité d'héritier et disposer d'une part successorale qui n'est pas en trop grande disproportion avec le bien dont il réclame l'attribution.

L'article 3, lettre e LMSD  prévoit l'exonération expresse de la constitution d'un usufruit ou droit d'habitation en faveur du conjoint sur le logement familial. Les transferts de propriété conformes à l'article 612a CC sont exonérés comme tout partage d'immeubles successoraux.

Les partages d'immeubles en propriété commune et les cessions de parts d'immeubles, lorsque les immeubles ont été acquis par succession ou donation

Le partage ne peut se faire que par l'attribution d'un immeuble à une ou plusieurs personnes. Ce ne peut être le partage d'un bien par attribution d'un droit réel restreint à un des copartageants et de la nue-propriété à l'autre.

Certains actes normalement imposables au titre de l'article 2, alinéa 3, lettres b et c LMSD sont exonérés lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :

• L'acte imposable est une acquisition par cession entre indivis ou partage d'immeubles communs.

Ce sont en général les actes intitulés cession en lieu de partage ainsi que tous autres actes d'acquisition d'immeubles communs par un ou plusieurs des propriétaires communs. L'exonération est également appliquée si le partage est effectué en plusieurs fois. Il y a partage partiel lorsqu'une partie seulement des immeubles communs est partagée.

• Les immeubles étaient détenus en propriété commune dont l'origine remonte à une succession ou une donation.

Le précédent transfert de l'immeuble aux copartageants a été effectué à titre gratuit et a fondé une propriété commune. Normalement l'immeuble doit avoir été acquis par tous les propriétaires communs simultanément et de par le même acte gratuit. L'immeuble doit avoir été acquis en propriété commune et non en copropriété transformée ultérieurement en propriété commune.

La notion de plus-value

La plus-value n'est pas l'augmentation réelle de la valeur de l'immeuble entre la succession ou donation et le partage, mais celle qui correspond à la différence entre :

• La valeur attribuée aux immeubles par les parties lors du partage ou de la cession en lieu de partage;
• L'estimation fiscale à 100% de l'immeuble au moment du transfert à titre gratuit.

But(s) de la disposition

L’évolution du statut spécial que reconnaît le droit fiscal en Suisse de manière générale aux époux se devait aussi d’être étendu aux transferts immobiliers entre conjoints et partenaires enregistrés.

Commentaire succinct de la disposition

Le législateur a estimé qu’une exonération de droit de mutation des transferts immobiliers entre époux et partenaires enregistrés se justifiait.

A l’instar de la solution retenue pour l’impôt sur les successions et donations et de celle des autres cantons suisses concernant le droit de mutation, il convenait de ne pas limiter l’exonération aux seuls transferts entre époux en relation avec la liquidation du régime matrimonial mais de prévoir une exonération générale des transferts immobiliers entre époux.

En effet, la justification de l’exonération n’est pas tant les difficultés financières rencontrées par les conjoints lors de certains divorces mais bien le fait que le statut spécial que reconnaît le droit fiscal en Suisse de manière générale aux époux se devait aussi d’être étendu aux transferts immobiliers entre conjoints et partenaires enregistrés.

Entrée en vigueur le 1er janvier 2010, cette disposition doit être interprétée pratiquement comme suit :

• Tous les transferts immobiliers onéreux entre époux ou partenaires enregistrés, qu’ils proviennent de ventes entre époux ou partenaires enregistrés ou de liquidation du régime matrimonial en cours de mariage ou de partenariat, sont exonérés du droit de mutation dès le 1er janvier 2010.
• En ce qui concerne le transfert de propriété intervenant entre les ex-époux ou les ex-partenaires, résultant d’un jugement de divorce ou de dissolution du partenariat prononcé après le 1er janvier 2010, celui-ci est également exonéré.
• Il y a lieu cependant de tenir compte de la question particulière des jugements de divorce ou de dissolution du partenariat devenus exécutoires encore en 2009. Dans ce cas, si le jugement de divorce ou de dissolution du partenariat ne prévoit pas le transfert différé de la propriété, le transfert intervenu en 2009 ou 2010 sera donc imposé car réalisé entre des personnes déjà divorcées ou n’étant plus liées par un partenariat enregistré. En conclusion, pour qu’un transfert résultant d’un jugement de divorce soit exonéré, il faut que la décision exécutoire en 2009 prévoie un transfert différé en 2010.

But(s) de la disposition

Les transferts immobiliers qui interviennent entre les héritiers d’un défunt en faveur du conjoint survivant suite à la liquidation du régime matrimonial sont en principe des actes à titre onéreux. Ils sont donc soumis au droit de mutation.

Toutefois, le législateur a prévu d’exonérer du droit de mutation les transferts d'immeubles par les héritiers en faveur du conjoint survivant en paiement total ou partiel de la créance de bénéfice de l'union conjugale, ceci jusqu'à concurrence du montant de celle-ci.

Commentaire succinct de la disposition

Le régime matrimonial légal de la participation aux acquêts

L'époux n'a pas un droit de propriété sur la moitié des biens de l'autre conjoint, mais dispose d'une simple créance en paiement de la moitié du bénéfice que ce dernier a réalisé pendant le mariage. En fait, comme chaque conjoint a droit à la moitié du bénéfice de l'autre époux, leurs créances sont compensées et seule la différence d'entre les deux bénéfices fera l'objet d'un règlement entre époux. L'époux dont le bénéfice est le plus élevé désintéressera l'autre en lui versant en argent ou en nature la moitié de la différence entre les deux bénéfices.

Les transferts entre époux étant exonérés du droit de mutation en vertu de l’article 3, lettre f LMSD, la présente disposition ne vise que la créance qui est née suite au décès d’un des conjoints et qui, lorsqu'elle est acquittée sous la forme d'un transfert immobilier par les héritiers, peut bénéficier de l'exonération de l'article 3 lit. f bis LMSD.

Aucune exonération n'est accordée pour la part d'immeuble transférée contre la reprise d'une dette grevant l'immeuble.

Le régime matrimonial de la séparation de biens

On ne peut parler de bénéfice de l'union conjugale pour le régime de séparation de biens puisque les époux n'ont aucun bien en commun. Tout au plus peuvent-ils être copropriétaires de certains biens. Ce sont les règles propres à la copropriété qui s'applique à la liquidation de ce régime sur un tel bien. L'exonération en vertu de l'article 3 lit. f bis LMSD n'est pas applicable.

But(s) de la disposition

Le législateur a exonéré les transferts d'immeubles en faveur de l'un des conjoints en paiement de la contribution extraordinaire d'un époux (article 165 CC) qui vient en supplément de sa part de bénéfice de l'union conjugale.

L'article 3, lettre f ter est un complément de l'article 3, lettre f bis LMSD. Il a le même but que cette disposition. L'exonération est justifiée par le fait que cette indemnité a pour but d'augmenter les droits d'un des conjoints en raison des prestations supplémentaires qu'il a faites en faveur de la famille.

L'époux a droit au paiement de cette contribution par le transfert exonéré d'un immeuble.

Cette disposition ne trouve par contre pas son application en ce qui concerne les partenaires enregistrés.

Commentaire succinct de la disposition

L'article 165 CC prévoit qu'un époux a droit à une indemnité équitable en cas de contribution extraordinaire, c'est-à-dire lorsqu'il subvient aux besoins familiaux dans une mesure notablement supérieure à ce qu'exige sa contribution à l'entretien de la famille.

Tant qu'un époux entretient le couple dans une mesure normale ou dans le cadre de son devoir général d'assistance, il n'a pas droit à l'indemnité pour contribution extraordinaire. Il n'en bénéficiera que lorsque sa collaboration dépasse ce qui pouvait être raisonnablement exigé de lui. Cette contribution ne doit pas être basée sur un autre rapport juridique (par exemple un contrat de travail, de prêt, de société simple ou de personnes, de mandat ou de gestion d'affaires).

Cette indemnité de l'article 165 CC est prévue dans deux hypothèses :

La collaboration à la profession ou à l'entreprise de son conjoint dans une mesure notablement supérieure à ce qu'exige sa contribution à l'entretien de la famille (collaboration extraordinaire).
La contribution de l'époux provenant de ses revenus ou de sa fortune dans une mesure notablement supérieure à ce qu'il devait (contribution pécuniaire extraordinaire). La créance ne peut pas être née avant 1988 car l'indemnité n'existait pas dans l'ancien droit de la famille.

La partie de l'immeuble correspondant à la reprise de la dette hypothécaire ne bénéficie pas de l'exonération. Si la valeur nette dépasse le montant de l'indemnité, le solde sera imposé soit au droit de mutation, soit à l'impôt sur les donations, selon que le solde fait l'objet d'une contre-prestation ou non.

Partenaires enregistrés

L'article 165 CC n'est pas applicable comme tel aux partenaires enregistrés. En effet, selon le Message relatif à la loi fédérale sur le partenariat enregistré entre personnes du même sexe, "aucun système de compensation légal particulier au sens des articles 164 et 165 CC n'est prévu en faveur du partenaire qui voue ses soins au ménage ou fournit des contributions extraordinaires à l'entretien de la famille (…)"

En effet la LPart ne renvoie pas aux effets généraux du mariage et son article 13 ne contient qu'une disposition générale relative à l'entretien entre partenaires.

But(s) de la disposition

Le législateur a précisé ici qu’en cas de donation immobilière, les dettes en relation directe avec l’immeuble qui sont reprises par le donataire ne constituent pas une prestation onéreuse au sens du droit fiscal. Elles ne sont donc pas soumises au droit de mutation.

Commentaire succinct de la disposition

Sur le plan civil les dettes hypothécaires reprises par le donataire dans un acte de donation constituent bien la part onéreuse du transfert qu’il faut alors qualifié de mixte, l’autre part étant constituée de la part gratuite ou libérale.

Sur le plan fiscal en revanche, la donation d’un immeuble avec simple reprise d’une dette hypothécaire n’est pas soumise au droit de mutation. La dette hypothécaire est déductible de la valeur de l’immeuble donné, ceci conformément à l’article 29 LMSD. Il s’agit cependant d’une dérogation au principe selon lequel le droit de mutation est dû sur les prestations faites à titre onéreux pour acquérir la propriété d’un immeuble ou pour devenir titulaire d’un droit réel restreint.

Par contre, et seulement dans le cas de donation dite "mixte" sur le plan fiscal, l’acte comprenant alors une part libérale d’une part, et, d’autre part, une part onéreuse constituée d’un paiement ou de toute autre contreprestation onéreuse, la ou les dettes en relation directe avec l’immeuble reprises par le donataire sont soumises à un droit de mutation réduit de moitié. (confer articles 7 et 15 LMSD)

But(s) de la disposition

La loi fédérale du 3 octobre 2003 sur la fusion, la scission, la transformation et le transfert de patrimoine (LFus) exclut la perception de droits de mutation cantonaux et communaux en cas de restructuration d’entreprises (article 103 LFus).

Commentaire succinct de la disposition

Aux termes de l’article 111 LFus, les cantons disposaient d’un délai de 5 ans pour introduire cette nouvelle disposition dans leur législation. La LFus étant entrée en vigueur au 1er juillet 2004, le canton de Vaud a introduit cette disposition dans sa législation au terme du délai accordé, en l’occurrence au 1er juillet 2009.

Sur le plan de la systématique législative, il convient de relever que l’article 103 LFus se réfère aux restructurations d’entreprises mentionnées aux articles 8 alinéas 3 et 3 quater de la LHID, qui concernent les impôts directs. Ces dispositions qui s’imposent aux cantons, ont été reprises aux articles 22 et 97 alinéas 1 et 3 LI, raison pour laquelle l’article 3, lettre i LMSD se réfère à ces deux dispositions cantonales.

"Les parties à l’acte imposable sont solidairement responsables du paiement du droit de mutation."

But(s) de la disposition

L'article 4, alinéa 1 LMSD définit le cercle des contribuables en l'étendant à toutes les parties à l'acte imposable. Comme la loi ne désigne pas un seul contribuable, mais un cercle de personnes susceptibles de répondre du paiement de l'impôt, cette disposition règle leur rapport vis-à-vis du fisc selon les règles de la solidarité. Peu importent les dispositions internes prises à ce sujet par les parties. L'autorité fiscale peut exiger indifféremment le paiement de l'impôt de n'importe lequel des cocontractants, voire de tous en même temps, pour le montant total de l'impôt.

La solidarité est un moyen améliorant la perception de l'impôt puisque, si la personne désignée ou présumée devoir le droit de mutation selon l'article 4, alinéa 2 LMSD est insolvable, l'autorité fiscale pourra réclamer le paiement à l'un des autres cocontractants.

Commentaire succinct de la disposition

Les contribuables sont les parties à l'acte imposable. Le notaire, de même que toutes les personnes qui concourent à la confection de l'acte, ne sont pas des parties et ne peuvent être recherchés pour le paiement de l'impôt, même dans le cadre d'un appel en solidarité.

Les contribuables au sens de l'article 4, alinéa 1 LMSD sont les parties aux actes imposables suivants :

But(s) de la disposition

Alors que l'article 4, alinéa 1 LMSD détermine le cercle des personnes susceptibles d'être contribuables, l'alinéa 2 a surtout une portée interne. Il permet, lorsque les parties n'ont rien fixé entre elles, de savoir qui supportera finalement la charge fiscale. Le principe posé est celui de la liberté des parties. Elles se mettent d'accord sur celle d'entre elles qui supportera le droit de mutation. Pour le cas où ce point n'est pas réglé conventionnellement, l'article 4, alinéa 2 LMSDpose des présomptions et met l'impôt à la charge de celui qui acquiert un droit de propriété, un droit réel restreint ou un droit assimilé.

La désignation conventionnelle ou présumée d'un débiteur n'a pas d'effet obligatoire à l'égard de l'Etat qui pourra réclamer le paiement de l'impôt à n'importe laquelle des parties à l'acte imposable. Elle ne règle que les relations internes entre parties.

Commentaire succinct de la disposition

Les personnes présumées supporter la charge du droit de mutation conformément à l'article 4, alinéa 2 LMSD sont, selon les actes imposables, les parties suivantes :

But(s) de la disposition

Afin d'éviter que le notaire instrumentaire ne devienne un agent d'encaissement du fisc dans l'hypothèse où les vendeurs craignant les conséquences de la solidarité légale demanderaient régulièrement la consignation du droit de mutation, la commission parlementaire a proposé que le vendeur soit subrogé aux droits conférés au fisc par l'hypothèque légale, lorsqu'il a payé l'impôt à la place de l'acquéreur. Ainsi, le vendeur recherché en solidarité peut se retourner contre l'acquéreur pour le droit de mutation non acquitté. La commission parlementaire a expressément limité la subrogation aux cas de ventes d'immeubles et de parts d'immeubles.

Commentaire succinct de la disposition

La subrogation est le transfert légal d'un créance. En droit civil, elle apparaît à l'article 110 CO. Dans les cas prévus par cette disposition, celui qui paie la dette d'un tiers ne libère pas le débiteur, ni n'éteint l'obligation. Il devient le nouveau titulaire de la créance qui lui est transférée de par la loi en place du créancier initial.

Dans le cadre de l'article 4, alinéa 3 LMSD, les conditions suivantes doivent être remplies pour qu'il y ait subrogation :

• les parties, soit ont prévu que l'acquéreur se chargerait du paiement de l'impôt, soit s'en sont tenus à la présomption légale de l'article 4, alinéa 2, lettre a LMSD;
• le transfert immobilier imposable est un transfert de propriété ou de parts d'immeubles;
• le vendeur a acquitté le droit de mutation suite à un appel en solidarité. Le droit de mutation total doit avoir été payé à l'Etat et à la commune, de même que les intérêts moratoires et les frais qu'on pouvait réclamer au débiteur solidaire.

Lorsque les conditions sont remplies, le débiteur solidaire devient d'office titulaire de la créance et de l'hypothèque légale pour les montants qu'il a dû payer.

But(s) de la disposition

L'article 5 LMSD permet d'assimiler la société de personnes à un patrimoine détenu en commun par les associés, bien que ces derniers ne soient pas inscrits au registre foncier. Ainsi, le transfert d'un bien-fonds par l'un des associés à une société de personnes est considéré fiscalement comme un apport immobilier dans le patrimoine commun. On examine qui sont les associés la composant et seule l'acquisition par les associés n'ayant pas apporté l'immeuble donne lieu à imposition selon les règles de l'article 2, alinéa 3, lettre b LMSD relatives à la propriété commune. On n'imposera donc pas la part que le propriétaire primitif conserve dans la société de personnes.

L'article 5 LMSD ne permet en conséquence pas d'imposer l'apport d'un immeuble à une société de personnes comme s'il s'agissait de l'apport d'un immeuble par un actionnaire à une société anonyme (soumis au droit de mutation sur l'entier de l'immeuble) ; même s'il y a inscription de la société de personnes au registre foncier, l'imposition est limitée à la part acquise par les autres associés. Celle de l'associé ayant apporté l'immeuble n'est pas imposée.

Commentaire succinct de la disposition

Les sociétés de personnes sont les sociétés en nom collectif (SNC) et les sociétés en commandite de personnes (commandite simple). Ce ne sont pas de véritables entités indépendantes de leurs propriétaires économiques comme les sociétés anonymes vis-à-vis de leurs actionnaires. Elles ne sont donc pas considérées comme des sujets de droit distincts des associés. Leur fortune est considérée légalement comme un patrimoine des associés en propriété commune. Les sociétés de personnes se rapprochent néanmoins par certains aspects des sociétés ayant la personnalité juridique, puisqu'elles peuvent passer des contrats en leur nom propre, agir en justice et être inscrites au registre foncier comme propriétaire d'un bien-fonds. On dit qu'elles disposent d'une quasi-personnalité juridique.

L'article 5 LMSD ne s'applique pas à la société simple qui n'est pas une société de personnes. La société simple n'est qu'un contrat. Elle n'a pas de quasi-personnalité juridique, puisqu'elle ne peut ni passer un contrat, ni agir en justice. Au registre foncier, ce sont les associés liés par un contrat de société simple qui sont inscrits et non la société simple.

Exemples

Exemple 1

A apporte un immeuble de CHF 1’200'000.- à la société en nom collectif (SNC) Y dans laquelle sont associés également B et C, les trois associés ayant des parts égales.

A, par son apport de l'entier de l'immeuble à la SNC Y, transfère à chacun des autres associés un tiers de l'immeuble ; le dernier tiers transféré à la SNC Y sera la part de A dans la SNC Y et ne sera pas imposé. B et C paieront un droit de mutation sur CHF 400'000.- chacun.

Exemple 2

A est propriétaire d'un immeuble valant CHF 900'000.-, alors que B est propriétaire d'un immeuble valant CHF 700'000.-. Ils apportent leurs deux immeubles dans une SNC dans laquelle ils sont associés à parts égales.

A ne paie pas de droit de mutation, car sa part au patrimoine commun (CHF 1’600'000.- : 2 = CHF800'000.-) est inférieure au droit de propriété apporté (CHF 900'000.-). B paie un droit de mutation sur CHF 100'000.- (CHF 1’600'000.- : 2 = CHF 800'000.- ; CHF 800'000.- - CHF 700'000.- = CHF100'000.-). La différence d'apport sera réglée par le contrat de société. Pour la forme, il est rappelé que nous sommes dans le cadre d'un régime de propriété commune et non pas de copropriété, les règles de l'échange n'étant donc pas applicable.

But(s) de la disposition

L'article 6 LMSD fixe l'assiette de l'impôt, c'est-à-dire la base de calcul de l'impôt. Le droit de mutation frappant l'acquisition de droits de propriété, de droits réels restreints et de droits d'exploitation de la substance d'un bien-fonds, c'est la valeur réelle de ces droits qui constitue le montant imposable. Sous réserve de certaines restructurations d'entreprises et des transferts agricoles à la valeur de rendement, on retiendra la valeur vénale des biens ou des droits transférés. En effet, la valeur de l'immeuble ou du droit correspond à sa valeur réelle, c'est-à-dire sa valeur sur le marché.

Commentaire succinct de la disposition

But(s) de la disposition

Cette disposition pose la présomption que le prix sur lequel se sont mis d'accord le vendeur et l'acquéreur correspond à la valeur réelle de l'immeuble ou du droit transféré, qui est l'assiette de l'impôt. Ce prix doit obligatoirement être indiqué par les parties.

Comme le prix n'est que présumé représenter la valeur réelle de l'immeuble ou du droit, il est possible de s'en écarter : soit pour retenir la valeur réelle, soit, en cas de volonté de favoriser l'une des parties à l'acte, en imposant l’opération sous l’angle d’une donation mixte.

Commentaire succinct de la disposition

En général, le prix indiqué par les parties sera retenu comme valeur du marché de l'immeuble transféré, sous réserve des dispositions des articles 6 alinéa 5 LMSD (prix inférieur à la valeur réelle du bien ou du droit) ou 7 et 15 LMSD (donation mixte). Pour un immeuble, il faut vérifier que le prix comprend :

• le bien-fonds et les parties intégrantes y compris les constructions déjà commencées par l'acquéreur avant le transfert (construction sur fonds d'autrui);
• les accessoires, lorsque leur propriété est transférée en même temps que celle de l'immeuble;
• les biens mobiliers d’une entreprise, lorsqu’elle est transférée en même temps que l’immeuble;
• les valeurs immatérielles d'une entreprise, lorsqu'elle est transférée en même temps que l'immeuble.

L’autorité fiscale ne s'écartera du prix indiqué par les parties uniquement que lorsque le prix a manifestement été fixé trop haut ou trop bas.

But(s) de la disposition

En règle générale la constitution d’un droit de superficie est concédée avec, comme contrepartie, le paiement d’une redevance périodique, le plus souvent annuelle. Sur le plan fiscal, s’agissant d’une contreprestation onéreuse, elle est soumise au droit de mutation.

Commentaire succinct de la disposition

Le droit de superficie est une servitude permettant à son bénéficiaire de construire sur fonds d’autrui et d’être propriétaire des constructions, alors que la personne concédant le droit de superficie demeure propriétaire du terrain.

Généralement, le droit de superficie est concédé contre le paiement d’une redevance périodique le plus souvent annuelle. Sur le plan fiscal, cette opération est soumise au droit de mutation, qui est calculé sur la base de la redevance périodique capitalisée selon sa durée.

D’autre part, en principe, le droit de superficie est convenu cessible de sorte que son bénéficiaire peut le transférer à un tiers. Celui-ci paie alors le prix convenu pour la propriété des bâtiments et reprend à son compte la redevance capitalisée.

Le Tribunal administratif du canton de Vaud a jugé que l’imposition de la redevance capitalisée ne se justifiant que lors de la constitution du droit de superficie, il n’y a plus lieu d’en tenir compte lors de la cession ultérieure dudit droit.

But(s) de la disposition

Le droit de mutation est calculé sur la valeur vénale de l'immeuble qui est présumée égale au prix fixé entre parties. Lorsque le montant payé n'est pas la seule contre-prestation assumée par l'acquéreur, il ne représente plus la valeur entière du bien-fonds. Il faut alors également prendre en considération toutes les autres prestations annexes, appelées prestations accessoires, pour obtenir la contre-valeur du bien transféré ou le prix effectif d'acquisition.

L'article 6, alinéa 3 LMSD renonce à tenir compte des prestations accessoires qui ont déjà donné lieu à la perception d'un droit de mutation. Ainsi, lorsque dans le même acte, une prestation effectuée par l'acquéreur donne lieu à imposition, elle n'est pas ajoutée au prix d'acquisition et n'est en conséquence pas imposée une seconde fois indirectement comme élément de la valeur du bien-fonds.

Commentaire succinct de la disposition

Le terme de prestation accessoire recouvre l'ensemble des prestations, à l'exception du montant payé en argent, en relation causale avec le transfert et convenues par les cocontractants. Il s'agit des prestations fournies par l'acquéreur au vendeur ou à un tiers et nécessaires à l'acquisition de l'immeuble. Les prestations peuvent avoir été exécutées avant l'acquisition, l'être simultanément, voire postérieurement au transfert.

Les prestations accessoires sont, par exemples :

• la reprise par l'acquéreur de la commission de courtage due par le vendeur;
• les sommes reçues par le mandataire général du vendeur, à titre de commission, et versées par l'acquéreur, etc.;
• impôt sur les gains immobiliers mis à la charge de l'acquéreur;
• la constitution d'un droit réel restreint (par exemple droit d'habitation ou usufruit) en faveur du vendeur;
• les reprises de dettes du vendeur par l'acquéreur ou encore le renoncement de l'acquéreur à une créance détenue contre le vendeur;
• le prix de cession du droit d'acquérir versé au cédant et s'ajoutant au prix que le cessionnaire paie pour l'acquisition de l'immeuble, ainsi que toute autre prestation assumée par le cessionnaire envers le cédant ou le vendeur;
• les indemnités versées pour inconvénients subis, tels que les frais d'évacuation, les frais de déménagement et de réinstallation d'une entreprise ou d'un commerce ayant dû être déplacé, la perte de revenus de location, les frais d'aménagement provisoire, les frais résultant d'inconvénients subis dans la gestion d'une entreprise durant un déménagement et la perte de gain résultant d'un déménagement.

Ces mêmes prestations accessoires ne seront pas prises en considération lorsqu'elles consisteront en :

• une transaction au sens de l'article 2 LMSD qui portera donc nécessairement sur un droit immobilier, soit un droit de propriété, un droit réel restreint ou un droit qui leur est assimilé au sens de la LMSD et
• qui a effectivement été imposée, c'est-à-dire qu'un impôt a réellement été versé à l'Etat.

But(s) de la disposition

Alors que l'article 6, alinéa 1 LMSD pose le principe de l'imposition des accessoires d'un immeuble, mais non des meubles qui s'y trouvent, le législateur a posé le principe de l'indivisibilité du prix de vente d'un immeuble commercial. Il est parti de l'idée que le prix d'un commerce ou d'une industrie est le résultat d'un tout comprenant indistinctement le terrain, le bâtiment et les accessoires, les meubles servant à l'exploitation et éventuellement le goodwill.

C'est pourquoi, lorsqu'un commerce ou une industrie est exercée dans l'immeuble transféré, les parties sont tenues d'établir un contrat de vente portant tant sur l'immeuble que sur le mobilier de l'entreprise et les valeurs immatérielles de celui-ci. Cette disposition prévient une soustraction d'impôt qui pourrait prendre la forme d'une sous-évaluation du terrain, des bâtiments et accessoires et d'une surévaluation des meubles et du goodwill, si ces derniers étaient déductibles, le prix global restant ainsi le même.

Si le prix ne comprend ni meubles d'exploitation, ni goodwill, il faut les rajouter, alors même que le prix est censé tout couvrir. La remise d'un commerce sans vente de l'immeuble n'est en revanche pas imposable.

Commentaire succinct de la disposition

L'article 6, alinéa 4 LMSD est une exception par rapport au principe général de la déductibilité des meubles. L’autorité fiscale refusera la déduction des meubles lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• Un commerce ou une industrie est exploité dans l'immeuble transféré
• L'immeuble doit être affecté de manière prépondérante à une activité commerciale ou industrielle
• L'exploitation est transférée en même temps que l'immeuble
• Le mobilier sert à l'exploitation
• La propriété des meubles est transférée en même temps que l'immeuble

Un commerce ou une industrie est exploité dans l'immeuble transféré

Il doit s'agir d'une entreprise exercée en la forme commerciale. C'est par exemple un commerce de vins, le commerce professionnel d'immeubles, une boulangerie ou même d'un école privée exercée en la forme commerciale. Le critère d'exploitation en la forme commerciale retenu dans un arrêt jurisprudentiel est celui de l'assujettissement à l'inscription au registre du commerce, qui entraîne l'obligation de tenir des livres.

L'immeuble doit être affecté de manière prépondérante à une activité commerciale ou industrielle

Les critères appliqués en matière d'impôt sur le revenu permettront de déterminer le caractère commercial d'un immeuble. En règle générale, un immeuble sera considéré comme tel lorsque le rendement (valeur locative) des locaux qui servent à des buts commerciaux représente au moins la moitié du rendement locatif total. Il sera tenu également compte du but dans lequel l'immeuble a été acquis.

L'exploitation est transférée en même temps que l'immeuble

Il n'est pas déterminant que le propriétaire de l'exploitation vendue et celui de l'immeuble aliéné (par exemple l'immeuble appartenant à une SI dominée par le propriétaire de l'exploitation) soient distincts du moment que la même personne acquiert l'immeuble et le commerce qui y est exercé.

Le mobilier sert à l'exploitation

Point n'est besoin qu'il lui soit indispensable. Il suffit qu'il ait un rapport avec l'exploitation. Par mesure de simplification, l’autorité fiscale admettra en déduction l'outillage et le petit matériel d'exploitation (par exemple, dans une boulangerie, les pelles, brosses, plaques, moules, etc.). Il sera déduit également le mobilier d'exploitation en leasing ou location, propriété de tiers, de même que le bétail et, en règle générale, le chédail.

La propriété des meubles est transférée en même temps que l'immeuble

Lorsque les meubles ont été transférés antérieurement à l'acquéreur de l'immeuble, ils ne peuvent pas être ajoutés au prix de vente pour le calcul du droit de mutation, sous réserve de l'hypothèse de l'évasion fiscale.

Contrairement aux meubles qui peuvent avoir une nature privée ou commerciale, les valeurs immatérielles sont toujours commerciales. Les valeurs immatérielles sont principalement :

• Le goodwill : la valeur de la clientèle, égale à la différence entre le prix payé et la valeur réelle des biens.
• La patente d'auberge : l’autorisation d'exploiter un établissement public.

Il n'est pas exclu que d'autres valeurs immatérielles fassent l'objet d'un transfert en même temps qu'un commerce.

But(s) de la disposition

Alors que l'article 6, alinéa 2 LMSD pose la présomption que le prix de vente représente la valeur réelle de l'immeuble ou du droit imposable, l'article 6, alinéa 5 LMSD prévoit deux cas dans lesquels il est possible de s'écarter de cette règle :

• L'immeuble ou le droit n'a pas de valeur indiquée par les parties.
• Le prix convenu paraît inférieur à la valeur réelle de l'immeuble ou du droit, ce qui permet de s'écarter de la présomption légale.

Dans les deux cas, la procédure à appliquer est la même. L'autorité fiscale doit procéder elle-même à l'estimation de la valeur de l'immeuble ou du droit. Pour ce faire, elle doit recueillir les renseignements nécessaires et déterminer la valeur réelle qui servira d'assiette pour la perception du droit de mutation.

Commentaire succinct de la disposition

L'article 6, alinéa 5 LMSD n'est appliqué que dans deux hypothèses :

• l'immeuble ou le droit n'a pas de valeur indiquée par les parties;
• le prix paraît inférieur à la valeur réelle de l'immeuble ou du droit.

Les cas où l'aliénateur favorise, au niveau du prix, l'acquéreur en raison principalement d'un lien de parenté, ne doivent pas faire l'objet d'une analyse en vertu de l'article 6, alinéa 5 LMSD, mais en application des articles traitant de la donation mixte (articles 7 et 15 LMSD).

L'immeuble ou le droit n'a pas de valeur indiquée par les parties

Ce n'est pas parce que les parties à l'acte n'ont pas indiqué de prix que l'immeuble ou le droit n'a pas de valeur et que l'assiette de l'impôt est nulle. Par ailleurs, ne pas indiquer de prix ne signifie pas pour autant que la transaction consiste en une donation ; il manque la volonté de donner. Dans ces situations, la présente disposition est applicable.

Le prix paraît inférieur à la valeur réelle de l'immeuble ou du droit

Pour pouvoir conclure que le prix convenu paraît inférieur à la valeur vénale de l'immeuble ou du droit, il convient de se baser principalement sur les conditions locales du marché immobilier et les caractéristiques du bien transféré ou du droit concédé. La transaction peut avoir été conclue sous l'empire de circonstances exceptionnelles, étrangères au marché libre. Cet élément, qui constitue un indice sérieux, ne permet toutefois pas à lui seul à l'autorité fiscale de s'écarter du prix convenu pour fixer l'assiette du droit de mutation. Il faut, de surcroît, que l'immeuble ait été aliéné à un prix s'écartant de sa valeur vénale. Dans des hypothèses de ce genre, lorsqu'il lui apparaît que le prix convenu est inférieur à la valeur réelle du bien aliéné, en raison précisément des circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction, l'autorité fiscale doit se voir reconnaître la faculté de renverser la présomption instituée par l'article 6 alinéa 2 LMSD.

But(s) de la disposition

Cette disposition permet d'assimiler les acquisitions d'immeubles ou de droits réels restreints aux enchères aux autres transferts entre parties. Le principe général de la perception du droit de mutation d'après la valeur réelle du bien transféré est réaffirmé.

Commentaire succinct de la disposition

Les principes développés dans les autres alinéas de l'article 6 LMSD s'appliquent, par analogie aux ventes aux enchères publiques (ventes réalisées sous le couvert d'un Office des poursuites et faillites, en application des dispositions de la Loi sur la poursuite pour dettes et la faillite), à savoir :

• la valeur de l'immeuble réalisé aux enchères publiques est formée, comme pour une transaction ordinaire, du bien-fonds, des parties intégrantes et des accessoires (article 6, alinéa 1 LMSD);
• le prix indiqué dans le procès-verbal d'enchères est censé correspondre à la valeur réelle du bien aliéné (article 6, alinéa 2 LMSD);
• d'éventuelles prestations accessoires seront prises en considération conformément à l'article 6, alinéa 3 LMSD. Ne seront pas des prestations accessoires les frais que l'acquéreur doit rembourser à l'Office des poursuites et faillites (par exemple frais des enchères à la charge de l'adjudicataire dans une vente aux enchères selon l'article 135 LP);
• l’autorité fiscale appliquera le principe de l'imposition des accessoires dans tous les cas, de même que la déduction des meubles sous réserve de l'exception de l'article 6, alinéa 4 LMSD. Aux conditions du même article, il sera possible d’imposer l’éventuel goodwill;
• lorsqu'il apparaît à l'autorité fiscale que le prix convenu est inférieur à la valeur réelle du bien aliéné (article 6, alinéa 5 LMSD), en raison de circonstances particulières dans lesquelles s'est déroulée la transaction, elle doit se voir reconnaître la faculté de renverser la présomption instituée par l'article 6, alinéa 2 LMSD.

But(s) de la disposition

La donation mixte est un complexe de deux actes juridiques différents : d'une part, un contrat bilatéral à titre onéreux, une vente, et d'autre part, une donation.

Economiquement, la vente se caractérise par l'échange de prestations, en principe de même valeur, de sorte qu'aucune des deux parties ne se trouve ni appauvrie, ni enrichie.

La donation, en droit fiscal vaudois, se caractérise par trois éléments :

• un acte d'attribution (tout acte qui procure un avantage patrimonial, cet avantage pouvant consister soit en un enrichissement positif, soit dans l'économie d'une dépense),
• à titre gratuit (la gratuité suppose l'absence de toute contre-prestation de la part du bénéficiaire),
• procédant d'une intention libérale (pour qu'une attribution gratuite puisse être qualifiée de donation, il faut encore qu'elle procède d'une intention de donner – "animus donandi").

Il faut donc interpréter l'article 7 LMSD en liaison avec l'article 15 LMSD. Ces deux articles règlent l'imposition du contrat mixte (ou donation mixte) qui se présente lorsque, dans une cession de biens en la forme d'un contrat onéreux, le prix a été fixé manifestement au-dessous de la valeur réelle des biens cédés, dans l'intention de faire une donation au cessionnaire.

La disproportion doit être assez grande pour que les parties, en y apportant une attention suffisante, aient dû en avoir conscience. Il y a fréquemment, à l'origine d'une donation mixte, un lien de parenté ou d'amitié entre parties. La dénomination du contrat n'est pas déterminante, c'est par l'analyse de son contenu qu'il pourra être qualifié.

Commentaire succinct de la disposition

But(s) de la disposition

L'article 8, alinéa 1 LMSD favorise l'échange par rapport à une vente normale : la raison en est que le copermutant n'a pas voulu augmenter sa fortune immobilière tel que le ferait l'acquéreur d'un immeuble. Cela explique que l'impôt portant sur la partie échangée en immeuble est diminué de moitié, alors que le droit de mutation portant sur la soulte n'est pas réduit, la soulte étant le prix payé pour une acquisition de terrain supérieure ou de plus grande valeur que la parcelle cédée.

Cette disposition accorde un traitement particulier aux échanges. En son absence, ils seraient simplement considérés, conformément à l'article 237 CO, comme deux transferts immobiliers dont les contre-prestations ne sont pas de l'argent, mais un immeuble.

Il y aurait une raison sociologique dans l'abattement fiscal qui serait fondé sur l'idée que les copermutants ne recherchent pas prioritairement une plus-value mais procèdent à l'échange par volonté réciproque de se faciliter la vie.

Commentaire succinct de la disposition

But(s) de la disposition

L'imposition des cessions et renonciations à un droit d'acquérir constitue une des exceptions au principe que le droit de mutation est un impôt formel qui ne frappe que les transferts immobiliers juridiques. Pour tenir compte du fait qu'il ne s'agit tout de même pas d'un changement du propriétaire réel de l'immeuble, l'impôt est réduit puisqu'il est calculé sur la moitié de l'assiette de l'impôt.

L'article 8, alinéa 2 LMSD précise l'assiette de l'impôt en cas de cession ou renonciation. Comme ce ne sont pas ces actes qui sont imposés - ces derniers démontrant uniquement que les promettants-acquéreurs ont tiré profit du droit de disposition économique procuré par la promesse de vente - mais qu'on cherche à taxer le fait que le promettant-acquéreur a acquis la propriété économique d'un immeuble et en a profité, l'assiette est calculée sur la valeur du droit concédé par le promettant-vendeur, droit estimé aux contre-prestations reçues en échange de la concession de la promesse de vente.

Commentaire succinct de la disposition

En cas de cession ou de renonciation, le droit de mutation dû par le cédant est basé sur la moitié du prix convenu dans la promesse de vente entre le vendeur et le cédant ou le renonçant. Le prix de cession ainsi que toute autre prestation accessoire qu'obtient le promettant-acquéreur cédant son droit ne sont pas retenus pour l'imposition de la cession. De même, la somme que le promettant-acquéreur reçoit du promettant-vendeur comme prix de sa renonciation à exercer son droit d'acquérir ne doit pas être prise en compte pour l'imposition de la renonciation.

Le texte de la loi est ambigu du moment qu'on pourrait penser que le prix convenu est la seule contre-prestation imposée. En fait, il faut comprendre que l'assiette de l'impôt est déterminée comme à l’article 6 LMSD sous réserve de la réduction de moitié prévue à l'article 8, alinéa 2 LMSD. Le droit de mutation est calculé sur la valeur réelle, au moment de la signature de la promesse de vente, de l'immeuble que le promettant-acquéreur se réserve d'acquérir. Le bien-fonds est présumé valoir les contre-prestations obtenues par le promettant-vendeur (le prix de vente convenu, les prestations accessoires, le mobilier de l'entreprise et les valeurs immatérielles de celle-ci, lorsque l'immeuble est vendu en même temps que le commerce ou l'industrie qui s'y exerce, etc.)

Le prix de cession qu'obtient le promettant-acquéreur cédant son droit ainsi que toute somme que le promettant-acquéreur reçoit du promettant-vendeur comme prix de sa renonciation à exercer son droit d'acquérir ne doit pas être prise en compte pour l'imposition prévue à l'article 8, alinéa 2 LMSD. Ces prestations représentent certes une augmentation de la valeur réelle de l'immeuble, mais postérieure à la signature de la promesse de vente, moment déterminant pour l'imposition. L’autorité fiscale en tiendra compte en revanche pour le droit de mutation dû au moment de l'acquisition de l'immeuble par le cessionnaire (acquéreur final).

Dès lors si A promet vendre pour CHF 1'000'000.- son immeuble à B qui cède son droit d'acquérir à C pour CHF 200'000.- et que ce dernier acquiert finalement l'immeuble, l’autorité fiscale prélèvera deux droits de mutations. En effet, B paiera un droit de mutation calculé sur la moitié du prix de vente : 1/2 de CHF 1'000'000.- et C paiera un droit de mutation calculé sur le prix de vente + le prix de cession : CHF 1'000'000.- + CHF 200'000.- = CHF 1'200'000.-.

But(s) de la disposition

Conformément à l’article 6, alinéa 2 LMSD, l’autorité fiscale se base sur les prestations versées par le bénéficiaire et présumées représenter la valeur du droit. En général, ces contre-prestations sont périodiques : elles sont donc capitalisées afin de permettre le prélèvement du droit en une seule fois.

Il serait possible d'imposer année après année, au fur et à mesure de leur versement, les prestations périodiques. Toutefois, pour des raisons de simplification et de meilleure perception, il est préférable de les capitaliser et de prélever, en une seule fois, l'impôt dès la création du droit réel restreint. C'est d'ailleurs la solution correcte du point de vue juridique. En effet, le droit réel restreint est créé une seule fois et l'ensemble du droit de mutation doit être prélevé à cette occasion. Si on prélevait chaque année l'impôt, il ne dépendrait plus directement de l'acte imposable qu'est la constitution du droit.

La loi a prévu un barème de capitalisation pour ce faire. Vu qu'il s'agit d'une tâche très technique relevant des sciences actuarielles et non des travaux plus politiques du Grand Conseil, elle a été déléguée par le législateur à l'exécutif. Cette délégation permet aussi de modifier les barèmes, lorsque les conditions changent, sans devoir passer par une longue procédure devant le législatif.

Le Conseil d'Etat, après avoir pris des contacts avec le milieu des assureurs, a adopté deux barèmes :

• Celui de l’article 24 AMSD : le facteur de capitalisation prend en compte l'espérance de vie du bénéficiaire.
• Celui de l’article 26 AMSD : le facteur de capitalisation dépend uniquement de la durée du droit fixée préalablement.

Commentaire succinct de la disposition

L'article 9 LMSD vise la capitalisation de ces prestations périodiques. Sont des prestations périodiques, les prestations dont le débiteur est tenu à époques régulières en vertu d'un même rapport d'obligation. En revanche, les acomptes sur le capital d'une dette, même payables périodiquement ne sont pas des prestations périodiques.

En pratique, les prestations périodiques ne concernent presque toujours que les droits réels restreints. Généralement, en cas de transfert de propriété, le prix à payer donne naissance à une seule créance, mais qui peut être payée par acomptes. Exceptionnellement un transfert de propriété est payé par des prestations périodiques. C'est le cas de la vente d'un bien-fonds contre le paiement d'une rente viagère.

Lorsqu'il y a prestations périodiques, l’autorité fiscale les capitalisera selon l'un des deux barèmes prévus par l'AMSD pour obtenir l'assiette de l'impôt.

Le barème de l’article 24 AMSD (prestations périodiques sans terme de paiement). Il permet de calculer la valeur actuelle d'un droit réel restreint de durée non déterminable à l'avance, car dépendant d'un événement aléatoire, la mort du bénéficiaire.

Lorsque la rente est constituée sur deux têtes ou plus, l’autorité fiscale prend le facteur de capitalisation le plus élevé d'entre les différents bénéficiaires, puis majore de 10% la somme capitalisée (article 25 AMSD).

Le barème de l’article 26 AMSD (prestations périodiques avec terme de paiement). Il s'agit d'un tableau permettant de calculer la valeur d'un droit de durée prédéterminée dont la contre-prestation est versée à la fin de chaque année.

L'article 26, alinéa 2 LMSD, entré en vigueur par arrêté du 10 mai 1995, limite toutefois la valeur du droit réel restreint à la valeur du bien estimé sans ce droit. On ne peut, en effet, estimer un droit réel restreint, qui a une étendue plus limitée que le droit de propriété, à une valeur supérieure à celle du bien-fonds lui-même.

Le taux du droit de mutation est fixé à 2.2%. C'est un taux fixe, c'est-à-dire qu'il ne varie pas, quelle que soit la valeur de l'immeuble. Il ne dépend pas non plus d'éléments indépendants du bien transféré comme la durée de possession de l'immeuble par le dernier vendeur.

Au montant d'impôt cantonal est rajouté le droit de mutation communal perçu aux mêmes conditions que le droit de mutation cantonal. Pour CHF 1.- d'impôt cantonal, la commune est habilitée à percevoir au maximum CHF 0.50 d'impôt.

Les exceptions

• Le taux d'impôt est réduit de moitié en cas d'échange d'immeubles sur la valeur égale des immeubles, la soulte étant imposée au taux plein (article 8, alinéa 1 LMSD).
• Pour les cessions du droit d'acquérir et les renonciations à ce droit imposables (article 8, alinéa 2 LMSD), ce n'est pas le taux qui est réduit de moitié, mais l'assiette de l'impôt qui n'est prise en compte que pour sa moitié.

Au niveau des communes

(Tableau des impôts communaux pour 2003)

Toutes les communes perçoivent CHF 0.50 par CHF 1.-, soit au taux de 1.1%, sauf :

Actes authentiques

En règle générale, le titre d'acquisition (acte authentique = qui revêt des formes légales) et l'inscription au registre foncier sont nécessaires pour l'acquisition de la propriété foncière. En raison de sa forme authentique, l'acte est obligatoirement désigné par un officier public (notaire, préposé aux poursuites et faillites, greffier des tribunaux ou juge de paix) à l'autorité fiscale, via le registre foncier.

Le législateur vaudois a donc prévu que les notaires, les préposés aux poursuites et faillites, les greffiers des tribunaux et les juges de paix ont l'obligation légale de désigner ou de faire désigner tous actes, ordonnances ou jugements que leur activité professionnelle les a amené à instrumenter ou enregistrer, liés à une opération imposable au titre du droit de mutation.

Cette procédure de désignation implique que les notaires, les préposés aux poursuites et faillites, les greffiers des tribunaux et les juges de paix fassent parvenir au Conservateur du registre foncier, dans les dix premiers jours de chaque mois, l'ensemble des formules ad hoc découlant d'opérations exécutées ou enregistrées le mois précédent.

Le Conservateur du registre foncier est tenu également de désigner tous transferts d’immeubles provenant de successions ouvertes hors du canton ainsi que tous actes sous seing privé se rapportant à une opération imposable.

L'ensemble des désignations contrôlées par le Conservateur du registre foncier est transmis pour le 20 de chaque mois à l'autorité fiscale compétente, à savoir les Offices d'impôts de districts.

Le législateur a voulu de ce fait que soient arrêtés très précisément les différents canaux d'informations par lesquels les désignations, nécessaires à l'établissement de la facturation des droits de mutation, sont transmises à l'autorité fiscale.

Actes sous seing privé

Dans certains cas toutefois, le titre d'acquisition permet à lui seul l'acquisition d'un bien-fonds (acte sous seing privé = se dit d'un acte non établi devant un officier public). L'on devient donc propriétaire avant l'inscription. Toutefois, il est à relever que l'on ne peut disposer de l'immeuble qu'après que cette formalité ait été remplie.

Il est de ce fait indispensable pour l'autorité fiscale que les parties qui ont conclu un acte sous seing privé pouvant entraîner la perception d'un droit de mutation en fassent l'annonce spontanée. Le délai retenu par le législateur pour une telle annonce est de trente jours dès la signature de l'acte.

Les principaux actes sous seing privé susceptibles d’être soumis au droit de mutation sont :

• La modification des quotes-parts dans une société simple.
• Le changement dans la composition d'une société simple.
• Le changement dans la composition d'une société de personnes 
  (société en nom collectif ou société en commandite de personnes).

Sont des prestations périodiques, les prestations dont le débiteur est tenu à époques régulières en vertu d'un même rapport d'obligation. Il est néanmoins exceptionnel qu'un transfert de propriété soit payé par des prestations périodiques. Cela peut être le cas de la vente d'un bien-fonds contre le paiement d'une rente viagère. 

Lorsqu'il y a prestations périodiques, l'autorité fiscale les capitalisera selon l'un des deux barèmes prévus par l'AMSD pour obtenir l'assiette de l'impôt :

• Barème de l'article 24 AMSD
• Barème de l'article 26 AMSD

Barème de l'article 24 AMSD

(Prestations périodiques sans terme de paiement)

Le facteur de capitalisation prend en compte l'espérance de vie du bénéficiaire.
 
Lorsque la rente est constituée sur deux têtes ou plus, l'autorité fiscale prend le facteur de capitalisation le plus élevé d'entre les différents bénéficiaires, puis majore de 10% la somme capitalisée (article 25 AMSD).

• Calculette Excel (xls, 29 Ko) (XLS, 29 Ko)

Barème de l'article 26 AMSD

(Prestations périodiques avec terme de paiement)

Le facteur de capitalisation dépend uniquement de la durée du droit fixée préalablement.

• Calculette Excel (XLS, 25 Ko)

• Valeur capitalisée d'une rente quel qu'en soit le terme de paiement (XLS, 29 Ko) (Article 24 AMSD) (xls, 29 Ko)
• Estimation d'un droit réel restreint comportant une prestation annuelle (XLS, 25 Ko) (Article 26 AMSD) (xls, 25 Ko)

En vertu des dispositions de l’article 62a LMSD, la consignation des parties en cas d’aliénation d’un immeuble doit être opérée :

a) par versement auprès d’un notaire vaudois qui détiendra la somme pour le compte du canton de Vaud, sans frais; à première réquisition de l’autorité fiscale, la somme consignée lui sera versée;

b) soit par versement à l’Administration cantonale des impôts ou à un office d’impôt de district qui la portera au crédit du contribuable.

Afin de faciliter les relations avec notre administration, nous vous prions de prendre note des procédures suivantes mises en place :

1. Annonce d’un droit de mutation
   Que le droit de mutation concerne une personne physique ou une personne morale, les notaires devront envoyer par courriel, à la recette de l’Administration cantonale des impôts, le formulaire ci-dessous dûment complété.
2. Moyen de paiement de la consignation
   A réception du formulaire, la Recette de l’Administration cantonale des impôts pour les personnes physiques et/ou la Recette des personnes morales pour les personnes morales, adressera un moyen de paiement adéquat.

Liens relatifs au sujet

Formulaire d'annonce (DOT, 79 Ko)