Taxe sur la plus-value foncière

Compensation des mesures d’aménagement du territoire

La loi fédérale sur l’aménagement du territoire (art. 5 al. 1 LAT) impose à l’ensemble des cantons d’établir un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d’aménagement du territoire (plans d’affectation). La loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions traduit ce mécanisme aux articles 64 et suivants.

Si une telle mesure entraîne un avantage pour la ou le(s) propriétaire(s) d’un bien-fonds, celui-ci doit s’acquitter d’une taxe de 20% sur la plus-value réalisée. Il s'agit de la taxe sur la plus-value foncière.

Si en revanche une telle mesure entraîne un inconvénient pour la ou le(s) propriétaire(s) d’un bien-fonds, équivalant à une expropriation matérielle, celui-ci peut demander une indemnisation. Voir la page Indemnisation en cas d’expropriation

La taxe sur la plus-value foncière en quelques questions

• Qu’est-ce que la taxe sur la plus-value ?
• Qui est soumis à cette taxe, dans quel cas ?
• Comment la plus-value foncière est-elle déterminée ?
• Comment la hausse de valeur est-elle estimée ?
• Quelles sont les étapes de la procédure de taxation ?
• Quelles sont les étapes de la procédure de perception ?
• A quoi sert la taxe ?

Qu’est-ce que la taxe sur la plus-value ?

En cas d’augmentation de la valeur de son bien-fonds à la suite d’une mesure d’aménagement du territoire, en général traduite dans un plan d’affectation, la ou le(s) propriétaire(s) doit s’acquitter d’une taxe sur une partie de la plus-value. Les biens-fonds concernés sont identifiés dans le rapport 47 OAT lors de l’élaboration ou la révision d’un plan d’affectation (art. 33 RLAT).

Dans le canton, une parcelle qui réalise une plus-value à la suite de l’entrée en vigueur d’un nouveau plan d’affectation approuvé après le 1^er septembre 2018 est soumise à une taxe sur la plus-value de 20 % (minimum prévu par le droit fédéral), au sens des articles 64ss LATC et 33ss de son règlement (RLAT). Le processus de taxation doit débuter dans les cinq années qui suivent l’entrée en vigueur de la planification. Une fois celui-ci engagé, un nouveau délai de prescription de cinq ans du droit de taxer commence à courir.

Au stade de la taxation de la plus-value, le paiement n’intervient pas. Ce dernier est exigible au terme de la procédure de perception.

Qui est soumis à cette taxe, dans quel cas ?

La taxe est due par la ou le(s) propriétaire(s) de la parcelle au moment de l'entrée en vigueur du nouveau plan d’affectation qui engendre une plus-value sur le bien-fonds concerné. Les accords de droit privé (par exemple entre vendeur et acheteur) et l’estimation de la valeur fiscale n’influencent pas la procédure de taxation. Il y a perception de la taxe pour autant que la plus-value soit réalisée. 

Comment la plus-value foncière est-elle déterminée ?

Il y a plus-value lorsqu’un nouveau plan d’affectation a pour conséquence d’augmenter la valeur d’un bien-fonds d'au moins CHF 20'000.-. Cette hausse de la valeur foncière constitue un avantage majeur soumis à la taxe sur la plus-value (art. 64 LATC).

Comment la hausse de valeur est-elle estimée ?

Afin de déterminer la plus-value d’une parcelle à la suite d’une mesure d’aménagement du territoire, il est nécessaire d’estimer la valeur du terrain selon les droits à bâtir définis par l’ancien plan d’affectation et par le nouveau.

La différence de valeur entre ces deux estimations correspond ainsi à la plus-value foncière sur laquelle est calculée la taxe de 20%.

Ces estimations sont réalisées par une ou un expert indépendant mandaté par l’Etat, dans le cadre d’une analyse immobilière basée sur une méthode connue sous le nom de méthode à rebours ou valeur résiduelle (art. 34 al. 1 RLAT). Ce mandat externe a été attribué au bureau Vago Mattenberger Experts Immobiliers SA qui a la charge de rendre une expertise immobilière pour chaque parcelle concernée par la taxe sur la plus-value. En cas de conflits d’intérêts, la ou le(s) propriétaire(s) adresse une demande motivée de récusation à la DGTL.

Selon la méthode à rebours, la valeur du terrain estimée équivaut à la valeur d’un projet de construction théorique utilisant la totalité des droits à bâtir octroyés par le plan d’affectation (valeur de vente ou de rendement), de laquelle sont déduits les coûts nécessaires à son développement (coûts de construction auxquels s’ajoute une marge pour les risques et imprévus). Cette analyse, qui s’appuie uniquement sur les valeurs foncières théoriques résultant de l’analyse du plan d’affectation, ne tient en principe pas compte de la valeur des bâtiments existants. De même, l’estimation ne prend pas en compte les projets concrets, l’estimation fiscale ou le prix de vente.

L’expert a toutefois la possibilité d’appliquer une autre méthode d’estimation dans les cas où la méthode à rebours conduirait à des résultats incohérents avec la valeur vénale du marché. L’expert est également libre dans l’appréciation des critères d'évaluation (ex : marge de promotion, taux de capitalisation, marge de risque et bénéfice, etc.).

Quelles sont les étapes de la procédure de taxation ?

A la suite de l’entrée en vigueur d’un plan d’affectation, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) adresse un projet de décision de taxation motivé à la ou au(x) propriétaire(s) concerné. Ce projet est réalisé sur la base d’une expertise confiée à une ou un mandataire externe (voir Comment la hausse de valeur est-elle estimée ?).

La ou le(s) propriétaire(s) dispose ensuite d’un délai pour faire usage de son droit d’être entendu. Dans ce cadre, elle ou il a la faculté de se déterminer sur le projet de décision et peut produire une liste de frais déductibles (art. 66 al. 1 LATC). La ou le(s) propriétaire(s) peut également faire valoir une contre-expertise (art. 34 al. 2 RLAT), réalisée à ses frais.

Au terme du délai de détermination, la DGTL adresse la décision de taxation à la ou au(x) propriétaire(s). La décision de taxation peut faire l’objet d’un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dans les 30 jours qui suivent sa réception. Les décisions de taxation entrées en force font l’objet d’une inscription au registre foncier (art. 68 al. 5 LATC). La taxation ne provoque pas encore de perception de la taxe. Cette dernière a lieu dans le cadre d’une procédure de perception, en général ultérieure (voir Quelles sont les étapes de de la procédure de perception ?).

Quelles sont les étapes de la procédure de perception ?

La DGTL rend également les décisions de perception motivées lorsque la taxe devient exigible (art. 69 LATC), soit :

• lors de la vente d’un bien-fonds ;
• ou 90 jours après l’entrée en force d’un permis de construire ;
• ou encore lors de la conclusion de tout acte juridique pouvant donner lieu à la perception d’un impôt sur les gains immobiliers.

Si l’un de ces trois cas se produit, la DGTL adresse un projet de décision de perception motivé à la ou au(x) propriétaire(s). Ce projet expose et détaille les faits qui rendent exigible la taxe sur la plus-value.

La ou le(s) propriétaire(s) dispose ensuite d’un délai pour faire usage de son droit d’être entendu. Dans ce cadre, elle ou il a la faculté de se déterminer sur le projet de décision et faire valoir toutes les déductions légales (art. 66 al. 1 LATC) qui n’auraient pas été prises en compte auparavant.

Au terme du délai de détermination, la DGTL finalise et adresse la décision de perception à la ou au(x) propriétaire(s), accompagnée d’un bulletin de versement. La taxe est entièrement due à trente jours dès réception. Le délai de paiement peut toutefois être échelonné sur requête. Cette décision peut faire l’objet d’un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dans les 30 jours qui suivent sa réception.

A quoi sert la taxe ?

Le produit de la taxe sur la plus-value alimente un fonds géré par le Département des institutions et du territoire. Ce fonds permet :

• d’indemniser les propriétaires subissant des pertes suite à une mesure d’aménagement du territoire
• de financer les mesures de protection et de reconversion des terres agricoles qui ont la qualité de surfaces d’assolement
• de financer les mesures de protection ou de valorisation de la forêt en cas de défrichement