Surveillance des demandes de permis de construire
Contexte
Conformément à l’article 15 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire et à la mesure A11 du plan directeur cantonal, bon nombre de communes du canton doivent redimensionner leurs zones à bâtir pour qu’elles correspondent aux besoins pour les 15 prochaines années.
Mission
En janvier 2016, le Conseil d’Etat a chargé la Direction générale du territoire et du logement (lire le communiqué) de surveiller les demandes de permis de construire dans des zones constructibles excédentaires et mal situées. Cette mission a pour but d’éviter de rendre le redimensionnement des zones à bâtir d’habitation et mixtes impossible ou plus difficile. Elle permet également d’inciter les communes disposant de réserves de zones à bâtir surdimensionnées à engager la révision de leur plan général d’affectation.
Méthodologie
La Direction générale du territoire et du logement (DGTL) effectue la surveillance des demandes de permis de construire selon la méthode de travail décrite ci-dessous:
- Analyse de toutes les demandes de permis de construire publiées dans la Feuille des avis officiels selon les critères suivants :
- La demande de permis de construire est-elle faite dans une commune disposant de réserves en zones à bâtir d’habitation et mixtes surdimensionnées ?
- Le projet de nouvelle construction est-il destiné à l’habitation ?
- Est-il situé hors des périmètres de centre définis par le plan directeur cantonal ?
- Est-il situé hors du territoire urbanisé (pdf, 775 Ko) ?
- La DGTL identifie les demandes de permis de construire qui répondent positivement aux quatre critères susmentionnés, puis les soumet à une analyse qualitative.
- Si la demande est jugée problématique et que la délivrance du permis de construire par la commune concernée péjorerait la procédure de redimensionnement des zones à bâtir en cours ou à venir, la DGTL s’y oppose de manière formelle. Elle prend également contact avec la municipalité pour expliquer la démarche en cours, identifier les options envisageables pour la suite de la procédure et l’inciter à entreprendre la révision de son plan général d’affectation. Selon les cas, la DGTL peut créer une zone réservée cantonale dans la commune concernée.
Quelle approche adopter?
Autorités municipales
Afin de répondre aux exigences légales, toute municipalité doit dimensionner sa zone à bâtir d’habitation et mixte pour répondre à la croissance démographique à 15 ans. Pour ce faire, elle doit procéder à la révision de son plan général d’affectation (voir page Comment redimensionner les zones d'habitation et mixtes ?) . Dans l’intervalle, elle peut établir une zone réservée ou directement dézoner les parcelles excédentaires.
Acteurs privés (propriétaires)
Avant d'envisager un projet sur une parcelle constructible dans une commune disposant de zones à bâtir excédentaires, un propriétaire foncier a intérêt à prendre contact avec la municipalité pour s'assurer que la parcelle en question n'est pas concernée par une zone réservée ou un projet de déclassement.
Dispositions légales
Selon l’article 15 LAT, les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes (al. 1) ; les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites (al. 2).
L’article 47, alinéa 1, LATC prévoit que le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi et aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique. Dans les mêmes conditions, le département peut s'opposer à la délivrance du permis de construire par la municipalité lorsqu'un plan cantonal d'affectation ou une zone réservée sont envisagés. La décision du département lie l'autorité communale. Le refus du permis de construire sur la base de l’article 77 LATC s'apparente à une mesure provisionnelle qui doit empêcher que la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne compromette la révision de cette dernière.
Selon l’article 134, alinéa 1 let. a, LATC, dans les communes ayant un plan d’affectation et un règlement non conformes aux dispositions de la loi, ce plan et ce règlement s’appliquent avec les restrictions suivantes : dans les zones à bâtir, le département peut s’opposer à la délivrance d’un permis de construire s’il s’agit d’une zone manifestement trop étendue qui ne répond pas aux critères des articles 48 et 51 ; dans ce cas, l’Etat doit, dans les trois mois qui suivent son opposition, soumettre à l’enquête publique une zone réservée.
Selon l’article 46, alinéa 1 et 2, LATC, la commune ou l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde des buts et des principes régissant l'aménagement du territoire l'exige.