22_MOT_6 - Motion Jean Tschopp et consorts - Des rénovations efficaces en association avec les locataires.

Séance du Grand Conseil du mardi 4 avril 2023, point 15 de l'ordre du jour

Texte déposé

Le parc immobilier vaudois est vieillissant. Près du 3/4 des immeubles date d’avant les années 1990 (chiffres de Statistique Vaud). Les rénovations se multiplient. Le secteur de l’habitat et la mauvaise isolation des bâtiments en particulier est responsable d’environ 26% de nos d’émission de CO2. Un assainissement énergétique des immeubles à grande échelle est nécessaire pour réduire nos émissions de CO2. Aux termes de l’Accord de Paris et du Plan climat vaudois, nos autorités se sont engagées à réduire nos émissions de gaz à effet de serre du territoire cantonal de 50% à 60% d’ici 2030 avant d’atteindre la neutralité carbone en 2050. Le programme Bâtiments y contribue en accordant des subventions pour accélérer l’assainissement énergétique des immeubles. Un logement assaini réduit les charges des propriétaires et les locataires doivent aussi en bénéficier. Ce programme Bâtiments devra prendre de l’ampleur ces prochaines années pour atteindre les objectifs de neutralité carbone.

Le 12.02.2017, la population vaudoise acceptait la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) entrée en vigueur au 01.01.2018. Cette loi a notamment pour objectif de combattre la pénurie de logements en conservant des logements loués correspondant aux besoins de la population (art. 1 al. 1 let. a LPPPL). La pénurie de logement se définit comme un taux global de logements vacants à l’échelle d’un district durablement inférieur à 1.50% en prenant la moyenne des trois dernière années (art. 2 al. 1 LPPPL). Selon les chiffres publiés le 20.01.2022 par le Conseil d’Etat, sept des dix districts vaudois sont encore frappés par une pénurie de logement. Seul la Broye, le Chablais et le Jura-Nord vaudois (à l’exception d’Yverdon-les-Bains) sont épargnés par cette pénurie. Cette pénurie de logements favorise les hausses de loyers.

La LPPPL instaure une procédure d’autorisation auprès de la commune de situation de l’immeuble notamment pour les rénovations d’importance, les transformations ou démolitions (art. 6-9 LPPPL). La commune compétente transmet ensuite cette demande à la Centrale des autorisations dans le cadre des dispositions applicables en matière de police des constructions.

Le maître d’ouvrage a l’obligation d’informer et de consulter les locataires en les informant sur la répercussion probable sur leurs loyers en leur impartissant un délai de trente jours pour présenter leur observations et suggestions (art. 6 al. 3 LPPPL). Le département compétent peut décider d’une expertise technique sur place avant de se prononcer sur l’octroi d’autorisation. Le droit fédéral donne aussi aux locataires le droit de contester des hausses de loyer en cas de rénovation (art. 269 et 270b CO).

Pour les locataires, les rénovations présentent souvent un risque de hausse de loyer, de devoir quitter leur logement durant la durée des travaux et de résiliation de leur contrat de bail. Pourtant la loi ne prévoit aucun examen de la possibilité de conduire les travaux en présence des locataires. Le guide d’assainissement pour les bailleurs « Renovabene » des Offices fédéraux de l’énergie et du logement détaille des bonnes pratiques en la matière.

Renovabene cite les avantages d’associer l’ensemble des parties dès la planification des travaux par des échanges réguliers en mettant en place un volet participatif. Les locataires sont ainsi informés très en amont, au moins 18 mois avant le démarrage de l’assainissement, et contactés activement à plusieurs reprises, y compris au cours de réunions et non uniquement par écrit. Il y est également recommandé de permettre aux locataires de s’exprimer sur les travaux prévus, et de les inviter à s’organiser et à désigner des représentants. Une estimation des hausses de loyer et des baisses de charge est également conseillée. Une bonne communication continue entre bailleurs et locataires présente une influence positive sur l’avancée des travaux et le résultats de l’assainissement. Renovabene passe en revue les nombreux avantages que présente un assainissement en présence des locataires. Ce type d’approche se prête particulièrement bien aux remplacements de fenêtres, aux assainissement énergétique de façades ou de toitures.  Cette manière de faire évite une résiliation des contrats de bail en cours, permet un encaissement des revenus locatifs, elle évite une prolongation inutile de procédure de contestations et permet aux propriétaires sur le plan fiscal d’échelonner la déduction de leur frais d’entretien. La conduite des travaux d’assainissement en présence des locataires est en revanche moins adapté quand les locataires doivent subir trop de nuisances et peut aussi occasionner des surcoûts de construction. Une fois les travaux terminés, pour les locataires, c’est l’occasion de réintégrer leur appartement, à chaque fois que la situation le permet. La mise en exploitation du bâtiment peut démarrer. Les usagers doivent être informés par le bailleur des règles d’usage et d’entretien des bâtiments ainsi que des nouveaux appareils.

Attachés à la fois aux bienfaits de l’assainissement énergétique des bâtiments pour l’environnement et à la prise en compte des intérêts des locataires, les députés soussignés demandent une modification de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL):

1. renforçant les consultations des locataires pour les demandes d’autorisation de rénovation d’importance et d’assainissement suffisamment de temps avant le début des travaux pour examiner la faisabilité de les effectuer en présence des locataires pour éviter des congés

2. permettant un droit de retour des locataires une fois les travaux terminés en cas d’impossibilité avérée de conduire la rénovation, la transformation ou l’assainissement en leur présence.

Conclusion

Renvoi à une commission avec au moins 20 signatures

Documents

• RC MIN - (22_MOT_6) JTschopp rénovation énergétiques_Thuillard
• RC MAJ (22_MOT_6) JTschopp réno énergétique_ A.Wüthrich
• 22_MOT_6-Texte déposé

Transcriptions

Par l’ajout de dispositions dans la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), la motion s’affiche comme un accélérateur du rythme de rénovation énergétique des bâtiments locatifs tout en renforçant le dialogue entre propriétaires et locataires et d’ainsi diminuer le risque de se retrouver à la rue pour ces derniers à l’occasion de travaux de rénovation conséquents. En effet, les procédures judiciaires bloquent les projets d’assainissement et freinent sérieusement l’avancée des rénovations.

En équilibrant l’effort à consacrer aux rénovations entre les parties, l’auteur de la motion veut rendre la relation entre propriétaires et locataires plus fluide. Avant et pendant la planification des travaux, il est nécessaire d’anticiper, de consulter le plus tôt possible les locataires pour les informer, les rassurer, et ainsi d’évaluer la faisabilité des rénovations en leur présence.

De son côté, la Confédération s’est engagée pour une meilleure planification des travaux d’assainissement par le biais du guide « Renovabene » qui informe sur les bonnes pratiques en matière d’assainissement, notamment entre propriétaires et locataires.

La LPPPL permet au département d’assortir toute autorisation de contrôle administratif des loyers après travaux, d’une durée maximale de 5 ans, voire 10 en cas de pénurie avérée, ceci afin d’éviter une hausse abusive du revenu locatif à la suite de travaux et ainsi de réguler la hausse des loyers. Actuellement, l’article 10 du règlement d’application (RLPPPL) qui traite de l’information aux locataires précise que le propriétaire informe le locataire au plus tard 40 jours avant le dépôt du dossier d’enquête publique ou administrative. Le locataire dispose ensuite de 30 jours pour présenter ses objections ou suggestions.

S’agissant du maintien du locataire dans son appartement ou de son droit de retour pendant ou après les travaux d’assainissement, beaucoup ne nécessitent pas la résiliation des baux : l’isolation, le remplacement des fenêtres, la pose de panneaux solaires, la rénovation des systèmes de chauffage, etc. Lorsque ces travaux énergétiques sont couplés avec des rénovations intérieures, la situation est plus complexe. Des systèmes de rocade où des locataires sont temporairement relogés dans des appartements vacants du même parc immobilier existent. Quant à la deuxième demande de la motion relative à l’instauration d’un droit de retour, elle ne semble pas possible, parce que contraire au droit fédéral.

Une partie de la commission a souhaité trouver une solution afin de diminuer le risque pour les locataires devant quitter leur logement à cause de travaux importants de ne pouvoir y retourner. Par ailleurs, le motionnaire suggère de modifier son texte de la façon suivante : « permettantfacilitant un droit de retour des locataires une fois les travaux terminés en cas d’impossibilité avérée de conduire la rénovation, la transformation ou l’assainissement en leur présence. » Cette modification a été validée par 7 voix contre 1 et 1 abstention. Enfin, le renvoi partiel de la motion au Conseil d’Etat a été accueilli par 5 voix contre 4.

Comme rappelé par mon préopinant de la majorité, le motionnaire souhaite une adaptation de la LPPPL. Il souhaite renforcer les consultations des locataires pour les demandes d’autorisation de rénovation d’importance et d’assainissement suffisamment de temps avant le début des travaux pour examiner la faisabilité de les effectuer en présence des locataires et d’ainsi éviter des congés et de permettre un droit de retour des locataires une fois les travaux terminés en cas d’impossibilité avérée de conduire la rénovation, la transformation ou l’assainissement en leur présence.

Selon la représentante du Conseil d’Etat, celui-ci poursuit les mêmes objectifs, en particulier celui d’accélérer les travaux de rénovation des bâtiments et plus généralement le fait d’accélérer, d’anticiper et d’agir pour atteindre les objectifs annoncés par le Plan climat vaudois. La question de savoir si cette motion est de nature à accélérer les travaux de rénovation et d’assainissement reste ouverte.

Pour la minorité, les droits des locataires en cas de rénovation énergétique sont déjà très étendus dans la législation actuelle. Certains travaux d’ampleur ne sont décemment pas envisageables si les habitants restent dans les logements à rénover, car les travaux énergétiques sont souvent longs et complexes, exigent assurément doigté et respect de la part des propriétaires. Des contraintes étatiques supplémentaires compliquant la procédure s’avéreraient contre-productives, alourdissant le processus et retardant encore l’atteinte des objectifs en matière de rénovation énergétique.

En outre, tous les locataires ne supportent pas le même degré de nuisance. Ainsi, même en renforçant le dispositif de consultation des locataires avant travaux, il semblerait difficile de satisfaire tous les occupants des logements concernés, les difficultés des assemblées de propriétaires dans une PPE en sont la preuve. De plus, si les grands propriétaires institutionnels sont à même de faire face à la complexité administrative, il s’agit aussi de penser aux privés qui, eux, sont sérieusement freinés par la lourdeur et la complexité du système. Il existe autant de locataires que de propriétaires compliqués. Si le dialogue est bénéfique et important, il semble difficile de vouloir l’imposer par voie légale, ce que la jurisprudence à ce sujet corrobore.

En conclusion, l’alourdissement de la LPPPL n’étant pas souhaitable, la minorité de la commission recommande au Grand Conseil de ne pas renvoyer cette motion – même partiellement – au Conseil d’Etat.

La discussion est ouverte.

Récemment, dans cet hémicycle, il a beaucoup été question d’assainissement énergétique dans le parc immobilier public. J’aimerais vous entretenir du parc privé, des logements qu’occupent les habitants de notre canton. Notre motion demande d’associer les locataires aussi tôt que possible aux projets de rénovation. En effet, le secteur du bâtiment représente 26 % des émissions internes de CO₂. Ainsi, la rénovation des bâtiments – dont il s’agit d’accélérer la cadence – constitue une étape nécessaire pour tenir nos engagements et respecter l’Accord de Paris, car à l’heure actuelle, trois quarts des immeubles sont antérieurs aux années 90, une époque où le parc n’était pas ou que peu assaini. Notre canton est composé de 70 % de locataires dont la plupart font face à une pénurie de logements. Or, au moment de travaux d’assainissement, les locataires sont souvent évacués et leur contrat de bail résilié. En matière d’assainissement, « Renovabene » se veut un guide de bonnes pratiques émanant des Offices fédéraux du logement et de l’énergie, comme l’a rappelé le président de commission. Il montre qu’en consultant le plus tôt possible les locataires sur les projets de rénovation, il devient souvent possible d’effectuer une série de travaux sur l’enveloppe extérieure du bâtiment avec le maintien des habitants dans leur logement. Si les travaux peuvent s’avérer un peu plus longs, cela équivaut à autant de temps gagné en procédure devant les tribunaux. Par conséquent, notre motion répond à un besoin et à une attente du terrain, car les rénovations vont s’accélérer. Notre Parlement a voté l’urgence climatique ce dont tient compte le Plan climat comme le montre l’augmentation de la dotation du Programme bâtiments.

Il s’agit de familles, de retraités qui, parfois, du fait de rénovations, doivent quitter un logement qu’ils habitent, souvent depuis plusieurs dizaines d’années. Ainsi, locataires, propriétaires, autorités : tout le monde a intérêt à ce que les choses se passent bien, un atout pour des rénovations efficaces. Par conséquent, notre motion demande :

• d’une part un renforcement de la consultation des locataires pour les demandes de rénovation d’importance et d’assainissement suffisamment de temps avant le début des travaux pour examiner la faisabilité de les effectuer en présence des locataires et pour éviter des congés et des résiliations.
• d’autre part, de faciliter un droit de retour des locataires une fois les travaux terminés quand les travaux sont impossibles en leur présence, notamment en cas de travaux intérieurs.

Il faut parfois reculer pour mieux sauter… ce que demande notre motion partiellement prise en considération par la majorité de la commission.

Si la motion de notre collègue Tschopp semble louable, elle manque – hélas – sa cible, pire encore contrevient au droit fédéral, freine, et même empêche les rénovations énergétiques du parc immobilier vaudois. Cette motion vise à renforcer dans la LPPPL la consultation des locataires pour les demandes d’autorisation de rénovation d’importance et d’assainissement, et à permettre un droit de retour des locataires une fois les travaux terminés en cas d’impossibilité avérée de conduire la rénovation, la transformation ou l’assainissement en leur présence. Or, une partie des demandes du motionnaire sont déjà remplies, puisque la LPPPL prévoit déjà que « Le maître d’ouvrage ou son mandataire a l’obligation d’informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter lorsqu’il a l’intention d’exécuter des travaux de démolition, de transformation ou de rénovation d’un bâtiment existant. »

Les locataires peuvent présenter leurs observations et suggestions. Par ailleurs, l’article 260, alinéa 2, du Code des obligations prévoit que « Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire ; les prétentions du locataire en réduction du loyer et en dommages-intérêts sont réservées. » Ainsi, le locataire est déjà suffisamment protégé. Renforcer ses droits équivaudra à décourager les propriétaires de rénover et alourdira inutilement la procédure, retardant d’autant le bon déroulement des travaux. Rappelons que la procédure relative aux travaux de rénovation est déjà suffisamment lourde : demandes d’autorisation, consultation des locataires, contrôle des loyers, etc.

En outre, la motion va beaucoup trop loin quant au droit de retour des locataires. En effet, il s’agit d’une grave atteinte à la liberté contractuelle, d’ailleurs déjà encadrée par le droit fédéral qui protège le locataire contre toute résiliation du bail à loyer.

De plus, un grand nombre de travaux ne nécessitent pas de résiliation de baux, notamment la rénovation des fenêtres, la pose de panneaux solaires, l’isolation périphérique. Si les travaux deviennent plus lourds, entraînant des rénovations intérieures par exemple, la situation devient plus complexe. Toutefois, les parties trouvent très souvent des solutions pragmatiques. Ainsi, prévoir dans la législation vaudoise un droit de retour du locataire contreviendrait au droit fédéral, dès lors que le canton s’immiscerait dans les rapports directs entre les parties au contrat du bail régi par le droit fédéral.

Par conséquent, le groupe UDC s’oppose à la prise en considération – même partielle – de cette motion qui découragera le propriétaire de rénover, alourdira inutilement la procédure, tout en contrevenant au droit fédéral. En conclusion, nous vous invitons à soutenir le rapport de minorité et à classer cette motion.

La motion de notre collègue Jean Tschopp, même prise en compte partiellement, relève du bon sens pour qui comprend et défend un peu les locataires. Au vu du débat de mardi dernier portant sur un sujet assez similaire, nous espérons que ce Grand Conseil sera plus en phase avec une population locataire à plus de 70 %. Le parc immobilier vaudois étant vieillissant, il paraît difficile de trouver un seul député ou députée dans cet hémicycle qui s’opposerait à la rénovation énergétique des bâtiments. Ces dernières années, les locataires ont trop – bien trop – payé ; des milliards. Légitimement, on peut toujours se demander comment les propriétaires ont employé cet argent ; en ont-ils profité pour rénover énergétiquement leur bien, tout en prenant soin de leurs locataires, un point qu’encourage la motion Tschopp ? Ces dernières années, les propriétaires se sont « gavés », sans appliquer de baisse de loyers, quand bien même les taux hypothécaires avaient diminué. Si la rénovation énergétique est nécessaire du point de vue social et écologique, elle ne doit pas s’accomplir sur le dos des locataires. Ainsi, il paraît opportun que ces rénovations se discutent en collaboration avec les locataires, d’autant que l’entretien du bâtiment ne permet pas une hausse de loyer, alors que les propriétaires en profitent parfois pour faire passer les travaux sur le compte de la rénovation et augmenter les loyers bien plus que ce que la loi autorise.

En outre, les locataires demandent rarement une baisse de loyer due à la gêne occasionnée par les travaux, alors qu’ils seraient en droit de le faire. Dans ce contexte, la motion modifiée demande simplement de faciliter la consultation des locataires suffisamment de temps avant le dépôt formel de la demande de travaux, ainsi que la possibilité d’effectuer ces travaux en présence des locataires pour éviter des congés, de permettre le retour une fois les travaux effectués, si leur présence dans les locaux pendant ces derniers s’avère impossible.

Le groupe Ensemble à Gauche et POP soutiendra la mesure de bon sens du député Tschopp en votant le rapport de la majorité de la commission qui, dans sa grande sagesse, a accepté de transmettre cette motion au Conseil d’Etat.

Le domaine du bâtiment est le secteur qui a connu une faible mais réelle diminution d’émissions de gaz à effets de serre entre 2015 et 2019, selon le dernier bilan carbone de l’Etat ; c’est encourageant. Toutefois, il faudra tripler le rythme des rénovations énergétiques pour tenir l’objectif du zéro net d’ici 2050.

La motion de notre collègue Jean Tschopp, à peine modifiée, partiellement prise en considération, favorise une bonne concertation entre bailleurs et locataires, avant et après les travaux. Les Vertes et les Verts la soutiendront.

Devant la commission, Mme la conseillère d’Etat a eu raison de le souligner, rares sont les rénovations énergétiques qui nécessitent de quitter les appartements : isolation extérieure, remplacement des fenêtres sur une demi-journée, pose de panneaux solaires sur le toit ou en façade ou encore remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur à la cave ; tous ces travaux permettent aux locataires de rester chez eux. Si les réfections sont combinées avec des rénovations intérieures, les habitantes ou habitants peuvent être relogés pour un temps court, à proximité, par un système de rocades. Par conséquent, il faut vraiment éviter de résilier les baux en vue d’assainissements énergétiques et ainsi d’éviter des blocages qui permettent d’accélérer les rénovations – un point clé que je souligne volontiers en tant que responsable de l’Association vaudoise des locataires (ASLOCA).

Enfin, Mme la présidente du gouvernement se dit prête à promouvoir le guide « Renovabene » des bonnes pratiques. Cela aidera sans aucun doute à pacifier les relations et à décarboner le parc locatif, à favoriser le confort des habitations. En conclusion, nous vous remercions de soutenir la prise en considération partielle de la motion Tschopp comme s’y est employée la majorité de la commission.

En préambule, je déclare mes intérêts comme membre de la commission et d’un Conseil de fondation de caisse de pensions de l’industrie vaudoise de la construction, actif dans l’immobilier, préfet honoraire, et président de la Commission de conciliation. Le groupe PLR vous recommande de classer la motion pour les raisons suivantes : nous sommes tous conscients qu’il faut rénover rapidement et sans plus de contraintes administratives chronophages supplémentaires. Les locataires ont déjà beaucoup de possibilités d’intervention et de cogestion dans les relations avec les propriétaires : ce n’est pas noir ou blanc, mais du gris des deux côtés. Nous souhaitons éviter les mesures longues et inappropriées, sans même parler du droit de retour qui constitue une vraie atteinte à la liberté contractuelle.

A titre liminaire, je déclare mes intérêts comme avocat-conseil auprès de l’ASLOCA. Je me permets de vous rappeler certains points relatifs aux résiliations qui peuvent être notifiées aux locataires pour permettre aux propriétaires d’effectuer de lourds travaux de rénovation qui, a priori, ne pourraient être supportés – ou difficilement – par les locataires. Comme vous le savez, lorsque de lourds travaux doivent être effectuer dans un immeuble pour améliorer son isolation, cela signifie en général qu’il est âgé. Or, s’agissant d’un vieil immeuble, il abrite très souvent des locataires âgés, voire très âgés, qui y ont vécu une grande partie de leur vie dans le quartier, qui y ont vu leurs enfants grandir, et qui y ont souvent leurs habitudes et leurs attaches. Ainsi, ces résiliations peuvent être parfois vécues presque comme de véritables drames pour des locataires qui ont passé toute leur vie dans un appartement. Une situation d’autant plus cruelle que la faute n’en incombe guère aux locataires, puisque parfois certains propriétaires, plutôt qu’entretenir régulièrement leurs immeubles, préfèrent encaisser des loyers sans investir, avant d’être contraints d’effectuer de lourds et importants travaux.

Dans le cadre de ma fonction à l’ASLOCA, j’ai rencontré régulièrement des personnes complètement dévastées par une résiliation, déprimées à l’idée de devoir déménager. Toutefois, une telle résiliation est d’autant plus douloureuse lorsqu’après la fin des travaux, le logement est remis sur le marché de la location. En réalité, ces résiliations pour de lourds travaux d’amélioration énergétique pourraient être évitées si, tant les propriétaires que les locataires, travaillaient en bonne intelligence. En effet, j’ai vu des cas d’immeubles dont toutes les fenêtres étaient remplacées, le chauffage, voire l’isolation périphérique, en gardant les locataires. Il s’agissait simplement de planifier en toute intelligence les travaux, par exemple en mettant à disposition un appartement pendant la durée des travaux ou une partie de celle-ci. J’ai également vu des rénovations totales – cuisine, salle de bain, même pose d’un ascenseur – tout en gardant les locataires. Souvent, les gérances partagent le planning des travaux avec les locataires sachant exactement quand et comment les travaux auront lieu. Finalement, cela signifie que tout est possible et permet d’éviter de longues procédures de contestation, et va dans le sens d’une rénovation rapide des logements.

Par conséquent, la motion modifiée proposée permettra aux locataires de garder plus facilement leur appartement suite à d’importants travaux ou, en tous les cas, de pouvoir discuter d’un retour dans leur logement, ce qui finalement pourrait arranger tout le monde, d’autant plus qu’il s’agit d’une simple facilitation. Cette motion permet aussi aux propriétaires de se rappeler que l’on peut rénover sans résilier. En conclusion, je ne peux que vous recommander de soutenir le rapport de majorité et de renvoyer cette motion partiellement modifiée au Conseil d’Etat.

Je prends la parole en mon nom propre, car peut-être que d’autres personnes de mon groupe pensent différemment. Comme l’a rappelé M. Tschopp, ces propositions ont été amenées dans le but de faciliter les rénovations énergétiques dont on sait le caractère essentiel tant pour le climat – les bâtiments mal isolés étant des gouffres à énergie qui génèrent près de 40 % des émissions de CO₂. Ces rénovations sont aussi importantes pour les locataires afin d’améliorer leur bien-être et leur porte-monnaie. Ce sont aussi eux qui connaissent le mieux les bâtiments dans lesquels ils vivent et qui peuvent répondre à des consultations en connaissance de cause. Finalement, ces rénovations sont aussi importantes pour les propriétaires qui ont tout intérêt à améliorer et à entretenir correctement leurs bâtiments.

Ainsi, ce que propose le motionnaire équivaut à anticiper l’application des recommandations du guide d’assainissement pour les bailleurs, « Renovabene », accepté par ces derniers, et qui propose de favoriser le dialogue avec les locataires, suffisamment en amont pour pouvoir tenir compte de leurs retours. Contrairement à ce qui a été dit, je suis persuadée qu’un dialogue – qui permet de régler bien des aspects sans passage par les tribunaux – facilitera les travaux, en diminuant les oppositions.

Quant à la deuxième proposition contenue dans la motion, nous avons appris en commission qu’elle était contraire au droit fédéral et que le canton ne pouvait pas intervenir ; c’est pourquoi le mot « faciliter » a été préféré. Je reste convaincue qu’un dialogue entre les propriétaires et les locataires est dans l’intérêt de tout le monde, c’est-à-dire du climat, des propriétaires et des locataires. En conclusion, je vous propose de soutenir la motion amendée.

Ce n’est qu’ensemble que nous pouvons trouver des solutions au problème épineux de la rénovation énergétique des bâtiments qui, comme rappelé par notre collègue Zwahlen, doit être multipliée par trois. Or, dans les cas de rénovation de bâtiments locatifs, les locataires sont les premiers concernés. Comme pour toutes les autres actions dans ce domaine, ils sont la clé du succès, du bon déroulement, de la bonne utilisation et, par conséquent, de la valorisation des travaux entrepris. Ainsi, ils ne doivent pas être laissés de côté.

Pour illustrer cela, j’aimerais citer un extrait du rapport de recherche Volteface de l’Université de Lausanne relatif aux enjeux de la transition énergétique, dont l’un des volets traitait justement de l’enjeu « propriétaires versus locataires » dans ces termes : « Ce constat peut paraître trivial, mais il n’existe actuellement que peu d’échanges entre les locataires et les propriétaires ou les régies pour les aspects autres que les contestations de loyers ou de demandes de réparation ou d’entretien. Etablir un contact qui soit motivé par des aspects plus positifs et non forcés par des procédures liées à des contestations poserait les bases d’une action commune en faveur de la transition énergétique. » La plateforme Volteface souligne d’ailleurs que cette transition est un projet de société qui doit être porté par l’ensemble de ses acteurs. En effet, les concertations entre propriétaires, locataires, régies, entreprises permettent souvent la mise en place de solutions gagnant-gagnant, y compris pour l’entreprise qui effectue les travaux, avec des solutions par phases, adaptées, voire des déménagements intermédiaires, qui rendent plus fluides les travaux et renforcent le lien entre les différents partenaires. Nous l’avons vécu à plusieurs reprises dans le quartier des Croisettes, à Epalinges, avec une commune qui a joué un rôle de facilitatrice, évitant ainsi tout recours juridique comme le mentionnait notre collègue Pedroli.

En résumé, tant au niveau social, économique qu’environnemental, locataires, régies, propriétaires et entreprises ont tout à gagner de collaborer pour mettre en œuvre le plus rapidement et efficacement possible la transition énergétique et éviter de multiples recours juridiques qui ralentissent bien plus la rénovation que le temps consacré à la concertation. En conclusion, je soutiendrai cette motion partiellement amendée, le rapport de majorité, et vous invite à m’imiter.

Faut-il absolument ajouter des couches, tant nous sommes convaincus que la situation ne convient pas ? C’est absolument faux, car cela fonctionne très bien. En effet, il suffit de mettre en place des partenariats entre communes et privés ou sociétés coopératives. Ajouter la couche proposée par la motion constituera un frein supplémentaire avec des négociations qui existent déjà.

Voici le bâtiment de la Suettaz, – dont une coopérative est propriétaire depuis plusieurs années. La coopérative négocie avec la commune et les locataires, ce grâce aux bases légales que nous possédons aujourd’hui. Ainsi, la volonté consiste à trouver une solution avec tous les locataires.

* insérer image

Sur cette photo, il s’agit d’une barre importante d’immeubles qui n’a pas pu être rénovée énergétiquement, car forte de trop de contraintes au niveau de la mise en légalité, relativement aux normes incendie, notamment. Après moult études, le choix final a porté sur sa déconstruction et une reconstruction dans un plan de quartier qui a vu le jour dans cet espace. Je ne suis pas impliqué dans ce projet, mais j’ai suivi les choses. Chaque locataire a pu négocier, être relogé dans la barre de bâtiment que vous voyez sur la gauche et qui restera pendant les travaux de construction d’un nouveau bâtiment. Ces locataires vont pouvoir déménager. Un effort est consenti par tous, et cela se passe très bien entre la commune, les propriétaires et les locataires. Tous ces derniers vont être relogés avec des conditions de loyer discutées à l’avance. Nous possédons donc déjà les outils nécessaires. Ainsi, ajouter un élément limitera et freinera l’avancée des choses. En conclusion, je vous remercie de classer cette motion.

Il a beaucoup été question de chronologie et de timing, du fait de vouloir aller vite, de ne pas ajouter une couche administrative supplémentaire. Ce sont les résiliations de masse, d’un immeuble entier, qui ralentissent beaucoup les rénovations énergétiques, car impliquant des contestations qui peuvent solliciter jusqu’au Tribunal fédéral, des procédures extrêmement longues qui retardent des rénovations souvent indispensables et qui peuvent être entreprises en la présence des locataires. Ainsi, d’un point de vue global, la motion Tschopp va dans le sens de la réduction de ce temps en permettant d’éviter ces procédures juridiques, en en consacrant davantage en amont, mais pour ensuite en gagner. Il s’agit de la même procédure que pour l’aménagement du territoire, lorsqu’avant de faire entrer des plans de quartier en force, du temps est consacré en amont pour éviter des procédures en aval. Il me paraît ainsi qu’accepter la motion Tschopp constitue un signal important.

Enfin, à l’égard de mon collègue Romanens, l’exemple sur lequel il s’est appuyé est très judicieux, puisque c’est ainsi que nous souhaiterions que les choses se passent toujours… Or, nous mettons en œuvre des lois pour des gens qui n’agissent pas de cette façon, c’est-à-dire de façon peu adéquate, bien qu’il soit évident que certains cas se passent bien. J’ai moi-même vécu dans un appartement d’un immeuble dont les façades, fenêtres – presque tout – a été rénové. J’ai pu demeurer dans l’appartement depuis le début des travaux jusqu’à leur fin. Il n’y a pas d’incompatibilité entre la présence des locataires et une rénovation énergétique lourde. Cependant, parfois, il existe plutôt une volonté de forcer la main. C’est une façon de faire qui bloque tout le monde et rallonge in fine les procédures. En conclusion, je vous invite à renvoyer la motion Tschopp au Conseil d’Etat.

Rejoignant en partie les propos de Mme Joly, je considère qu’il est nécessaire de protéger les locataires. Toutefois, si nous souhaitons vraiment freiner les rénovations énergétiques, il faut soutenir cette motion, y compris partiellement ! En effet, le droit des locataires existe déjà et, en cas de rénovation énergétique, il s’avère assez étendu. Je rappelle également à Mme Schaller que la LPPPL impose une obligation de consulter les locataires avant travaux. Enfin, dans certains cas, par exemple pour des immeubles des années 60, cela exige des travaux de grande ampleur. La motion Tschopp, freinerait l’atteinte des objectifs énergétiques fixés. En outre, le Code des obligations permet au locataire de contester toute résiliation, ce qui engendre aussi des prolongations de bail, qui entraînent des pertes de temps pour parvenir à nos fins pour le climat. Ainsi, j’estime qu’il est judicieux qu’existe un équilibre entre les locataires et le propriétaire, des possibilités de discuter et de parvenir à nos fins pour que le climat puisse enfin sortir gagnant. Si nous ajoutons des contraintes étatiques supplémentaires, l’accomplissement des travaux énergétiques équivaudra à des travaux impossibles à mener pour les propriétaires et, par effet de ricochet, cela ne sera pas bénéfique pour les locataires. Je vous encourage à ne pas soutenir cette motion, ce même partiellement.

J’aimerais déclarer d’abord mes intérêts, puisque j’exerce la profession d’avocate et qu’à ce titre, j’ai accompagné de très nombreux locataires dans le cadre de procédures juridiques devant le Tribunal des baux pour des résiliations liées à des assainissements énergétiques.

J’aimerais rappeler le contexte de la motion de notre collègue Tschopp, puisque celle-ci s’inscrit précisément dans les cas où les assainissements énergétiques des bâtiments sont associés à des résiliations. De nombreux cas n’entraînent pas de résiliation et ne sont pas du tout concernés par les objectifs poursuivis par la motion Tschopp.

Ensuite, je remercie M. Romanens d’avoir évoqué le quartier de la Suettaz, à Nyon, qui ne fait pas l’objet d’une rénovation énergétique, mais d’une totale destruction au profit d’une reconstruction, la preuve de la possibilité pour les bailleurs de trouver des solutions alternatives pour les locataires, afin que ces derniers ne se retrouvent pas à la rue suite à une résiliation de bail. Des cas comme celui de la Suettaz sont nombreux, ils sont surtout l’œuvre de coopératives d’habitation qui sont peut-être plus soucieuses que d’autres types de propriétaires du sort de leurs locataires. On peut aussi citer un autre cas actuel, également à Nyon, d’une coopérative qui procède à d’importants travaux énergétiques et qui a pu trouver des solutions de relogement avec des rocades d’appartements pour l’entier de ses locataires, de sorte que les travaux vont pouvoir démarrer. Tout est par conséquent possible, lorsqu’on y met un petit peu de volonté.

Or, lors d’une résiliation, les locataires doivent la contester et toute la charge mentale, administrative et financière repose sur leurs épaules. En outre, la contestation d’une résiliation entraîne des frais d’avocat non seulement pour les locataires, mais également pour les bailleurs qui en sus de devoir investir dans les travaux énergétiques pour la rénovation des bâtiments doivent également s’acquitter de frais de défense, retarder l’entier des procédures. Ainsi, agir en amont évite les procédures judiciaires tant en droit public que privé, puisque je rappelle que les locataires bénéficient également de droits en matière de droit public, s’agissant des autorisations de construire et des autorisations liées à la LPPPL. Il est par conséquent dans l’intérêt de toutes les parties d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses en accomplissant le travail en amont. Finalement, on pourrait résumer tout cela par un slogan qui devrait plaire à la droite de cet hémicycle : « Quand on gagne du temps, on gagne de l’argent, c’est bon pour tout le monde, c’est bon pour le climat ! » Je vous remercie de soutenir la motion Tschopp.

A l’issue de ce débat, nous avons entendu de grandes théories. J’ai beaucoup entendu parler de liberté contractuelle, de grands principes, mais aussi de tentatives de faire peur en expliquant que cette motion serait contraire au droit fédéral, alors qu’elle a précisément été adaptée pour faciliter le retour des locataires et non pour le rendre contraignant. On nous a aussi dit que cela serait trop lourd, mais j’ai aussi entendu l’avis des praticiens qui ont les mains dans le cambouis, des avocates et des avocats, confrontés aux procédures de résiliation de baux en cas d’assainissement qui arrivent régulièrement dans ce canton. Chaque fois que nous débattons d’un texte, il s’agit d’en observer le point de départ et l’objectif ; même si la démarche n’est pas toujours évidente, je pense que l’effort est valable.

Ainsi, nous devons constater que résilier les baux et évacuer les logements, dans certains cas, équivaut à une solution de facilité, mais qui engendre un problème important pour les retraités, pour les familles, qui doivent être relogées dans un logement plus cher, qui ne pourront pas forcément revenir dans leur appartement et qui voient leur bail résilié, quand d’autres options étaient envisageables, mais n’ont pas été explorées : voilà les cas qui ont motivé cette motion.

Je signale également à quelques-uns de mes contradicteurs que je ne suis pas un apprenti bureaucrate. Au contraire, il s’agit précisément d’éviter des procédures judiciaires. Monsieur Jobin, comme vous l’avez indiqué, les procédures judiciaires sont prévues par le droit des locataires, par le droit fédéral.

Le dernier rapport annuel disponible de l’Ordre judiciaire vaudois indique pour la partie concernant le Tribunal des baux, la page 127, que l’évolution de la situation montre une hausse importante des litiges, le niveau le plus élevé de ces trois dernières années avec 856 litiges et, davantage, si l’on considère les litiges pendants – 546 – introduits pendant la dernière année. C’est une réalité. Par conséquent, difficile de dire que les procédures sont inexistantes. Ainsi, notre texte demande d’assouplir, de fluidifier les démarches en y associant les locataires. Fondamentalement, quelle est la méfiance qui redoute tellement de nourrir un échange avec les locataires ?

Comme indiqué par M. Zwahlen, nous devrons aller beaucoup plus vite dans l’assainissement énergétique des bâtiments, l’accélérer par trois. Mais de toute évidence, s’il n’existe pas de procédure pour accompagner les locataires – qui représentent la majorité des habitants de ce canton – les litiges augmenteront. Par conséquent, cette motion demande que les locataires soient associés, qu’ils ne soient pas mis devant le fait accompli ; une simple question de bon sens, comme relevé par M. Keller. Le bailleur ou le propriétaire qui croit en son projet n’aura aucune difficulté à rassembler les locataires pour expliquer le sens de son projet et éventuellement l’adapter. Cette discussion ne doit pas être crainte ; nous savons mener ce genre de procédures dans le canton. Et, comme législateur, nous pouvons donner une inflexion dans ce sens.

Enfin, en dernière analyse, d’excellentes raisons prévalent pour soutenir ce texte et je remercie toutes celles et tous ceux qui sont intervenus dans ce sens en fournissant des éléments pratiques favorables à une prise en considération partielle de cette motion.

Je vous remercie pour ce très intéressant débat que nous avions déjà mené au sein de la commission. Pour plusieurs raisons indépendantes de considérations de principe, le Conseil d’Etat se montre très réticent face à ce texte qu’il s’agit d’analyser dans le détail pour ce qu’il propose, de le jauger à l’aune des propositions concrètes amenées par M. Tschopp, des intérêts publics que nous souhaitons concilier dans le canton, à savoir, d’une part, favoriser les rénovations énergétiques et, d’autre part, protéger le marché de la location contre la pénurie, étant entendu que la protection individuelle des locataires est du ressort du droit fédéral. De manière générale, ces deux intérêts doivent être conciliés. D’un point de vue théorique, beaucoup se sont prononcés en faveur à la fois de rénovations énergétiques et de la protection des locataires, respectivement du marché locatif. Ainsi, il s’agit d’observer si ce texte apporte une réelle plus-value quant à ces deux éléments. Et, sur ce point, nous divergeons un brin. La motion Tschopp demande de consulter les locataires suffisamment tôt avant le début des travaux afin d’examiner la faisabilité de les entreprendre en présence des locataires, ce pour éviter des congés et de faciliter un droit de retour des locataires.

Premièrement, d’un point de vue général, il faut indiquer que la LPPPL a expressément intégré cette problématique énergétique, en autorisant les travaux permettant de favoriser les économies d’énergie ou l’utilisation d’énergies renouvelables, notamment dans les cas prévus par la Loi sur l’énergie (LEne), une pondération opérée par le département. En outre, la LPPPL permet au département d’assortir toute autorisation d’une mesure de contrôle administratif des loyers après travaux d’une durée maximale de 5, voire de 10 ans en cas de pénurie dite prononcée, par exemple dans le district de Lausanne. Fondamentalement, s’agissant du marché locatif en tant que tel et indépendamment de la protection du locataire individuel, le mécanisme permet un contrôle des loyers après travaux, ce pour éviter la spéculation. Dans ce contexte, le propriétaire peut aussi conclure des baux échelonnés pour anticiper la fin de la période de contrôle cantonal. Il s’agit de questions d’ordre général importantes pour le marché locatif de manière à éviter une hausse des loyers après travaux.

S’agissant de l’information aux locataires et de la première partie de la motion Tschopp relative à une consultation suffisamment rapide des locataires, plusieurs dispositions existent en la matière. Pour sa part, le droit du bail indique qu’il doit être tenu compte des intérêts des locataires. Quant aux règles et usages locatifs du canton de Vaud, ils signalent que « Lorsque le bailleur veut rénover la chose, il doit en aviser le locataire suffisamment à l’avance et aussitôt que possible, sauf cas urgent, et lui donner l’occasion de donner son avis et/ou de solliciter des renseignements complémentaires. » Ce principe existe, est intégré au niveau cantonal. L’article 6 de la LPPPL a aussi introduit une procédure d’information et de consultation préalable par écrit avec une mise en œuvre liée au règlement qui indique que le propriétaire informe les locataires au plus tard 40 jours avant le dépôt du dossier d’enquête publique ou du dossier d’enquête administrative. Cette question est par conséquent déjà réglée par le droit cantonal. Ainsi, la question équivaut à savoir ce qu’ajouterait la motion de M. Tschopp, puisque la LPPPL n’impose pas aux propriétaires un mode particulier d’exécution des travaux et ne les oblige pas à exécuter les travaux en gardant les locataires en place ou à leur garantir un droit de retour. En effet, la LPPPL ne vise pas à protéger individuellement les locataires, mais tient pour objectif de lutter contre la pénurie en conservant sur le marché locatif des logements qui correspondent aux besoins de la population. Ainsi, pour le droit cantonal, il ne s’agit pas d’une protection individuelle des locataires. Si cette protection est évidemment très importante, elle est réglée par le droit fédéral. Quant à elle, la LPPPL vise à garder sur le marché locatif des appartements à des prix corrects via l’ensemble des éléments évoqués, notamment en termes de contrôle des loyers, respectivement aussi en informant les locataires suffisamment à l’avance.

Pour la pratique relative à la manière dont les parties doivent discuter, on constate aujourd’hui sur le terrain, sur le principe même des travaux, deux ou trois recours à la Cour de droit administratif et public ; ce qui n’est pas énorme. Sur les autres contestations, monsieur Tschopp, il est assez difficile de dire sur quels éléments elles portent ni si elles sont en augmentation. Toutefois, sur la nature des travaux, il ne s’agit que de deux ou trois recours par année.

A l’évidence, nous ne pouvons qu’inciter les parties à dialoguer, puisque sur le terrain la plupart des travaux ne nécessitent pas de résiliation des baux, car les travaux sont extérieurs et n’ont pas d’incidence sur le logement, ou encore parce que des rocades peuvent être proposées aux locataires dans des logements vacants dans d’autres immeubles. Toutefois, il reste des cas dans lesquels ce n’est pas possible, car les travaux sont plus importants, des rénovations complètes de cuisine ou de salles de bain, des changements de conduites, etc. qui ne peuvent que difficilement s’entreprendre en maintenant les locataires, ou en leur proposant des rocades d’appartements. Ce point relevant du droit fédéral, on voit mal ce qui pourrait être entrepris en sus, si ce n’est de faciliter les bonnes pratiques, raison pour laquelle, en commission, j’ai indiqué que le Conseil d’Etat était tout à fait favorable à promouvoir le guide « Renovabene », concrétisé conjointement par l’Office fédéral de l’énergie et celui du logement. Nous n’allons pas produire un guide supplémentaire ni envisager des obligations légales qui iraient au-delà du droit fédéral. Ce que nous pouvons mettre en place a pour nom le soft law, c’est-à-dire favoriser les bonnes pratiques. Dans ce cadre, indépendamment de la motion de M. Tschopp, nous pouvons imaginer assurer la promotion du guide, respectivement nous entretenir avec l’ASLOCA et les autres milieux immobiliers sur les manières dont peut être encouragé le dialogue entre locataires et bailleurs, mais sans promulguer un nouvel outil légal que nous ne pourrions de toute façon pas instaurer, puisque nous nous heurterions au droit fédéral. Par conséquent, je conçois mal la plus-value amenée par cette motion.

Quant aux délais, les dispositions actuelles – 40 jours – sont suffisantes. En effet, si nous instaurions un délai trop long, une contrainte supplémentaire serait amenée à la rénovation. Or, dans la pratique, des discussions préalables ont lieu entre le bailleur et le locataire et les dispositions en la matière viennent d’être votées dans le cadre de la LPPPL.

Il retourne ici donc de questions et d’intérêts publics, cependant l'utilité d'une motion paraît difficile à cerner, si ce n’est sa volonté de favoriser le dialogue entre tous les partenaires, ce que nous cautionnons, mais qui peut potentiellement s’établir par d’autres moyens – typiquement par la promotion de l’outil « Renovabene ».

La discussion est close.

Le Grand Conseil refuse la prise en considération de la motion par 71 voix contre 62 et 3 abstentions.

Je demande le vote nominal.

Cette demande est appuyée par au moins 20 membres.

Celles et ceux qui sont favorables à la prise en considération partielle de la motion votent oui ; celles et ceux qui préfèrent son classement votent non. Les abstentions sont possibles.

Au vote nominal, le Grand Conseil refuse la prise en considération de la motion par 71 voix contre 61 et 3 abstentions.

*insérer vote nominal.