22_MOT_6 - Motion Jean Tschopp et consorts - Des rénovations efficaces en association avec les locataires (Développement et demande de renvoi à commission avec au moins 20 signatures).

Séance du Grand Conseil du mardi 15 février 2022, point 15 de l'ordre du jour

Texte déposé

Le parc immobilier vaudois est vieillissant. Près du 3/4 des immeubles date d’avant les années 1990 (chiffres de Statistique Vaud). Les rénovations se multiplient. Le secteur de l’habitat et la mauvaise isolation des bâtiments en particulier est responsable d’environ 26% de nos d’émission de CO2. Un assainissement énergétique des immeubles à grande échelle est nécessaire pour réduire nos émissions de CO2. Aux termes de l’Accord de Paris et du Plan climat vaudois, nos autorités se sont engagées à réduire nos émissions de gaz à effet de serre du territoire cantonal de 50% à 60% d’ici 2030 avant d’atteindre la neutralité carbone en 2050. Le programme Bâtiments y contribue en accordant des subventions pour accélérer l’assainissement énergétique des immeubles. Un logement assaini réduit les charges des propriétaires et les locataires doivent aussi en bénéficier. Ce programme Bâtiments devra prendre de l’ampleur ces prochaines années pour atteindre les objectifs de neutralité carbone.

Le 12.02.2017, la population vaudoise acceptait la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) entrée en vigueur au 01.01.2018. Cette loi a notamment pour objectif de combattre la pénurie de logements en conservant des logements loués correspondant aux besoins de la population (art. 1 al. 1 let. a LPPPL). La pénurie de logement se définit comme un taux global de logements vacants à l’échelle d’un district durablement inférieur à 1.50% en prenant la moyenne des trois dernière années (art. 2 al. 1 LPPPL). Selon les chiffres publiés le 20.01.2022 par le Conseil d’Etat, sept des dix districts vaudois sont encore frappés par une pénurie de logement. Seul la Broye, le Chablais et le Jura-Nord vaudois (à l’exception d’Yverdon-les-Bains) sont épargnés par cette pénurie. Cette pénurie de logements favorise les hausses de loyers.

La LPPPL instaure une procédure d’autorisation auprès de la commune de situation de l’immeuble notamment pour les rénovations d’importance, les transformations ou démolitions (art. 6-9 LPPPL). La commune compétente transmet ensuite cette demande à la Centrale des autorisations dans le cadre des dispositions applicables en matière de police des constructions.

Le maître d’ouvrage a l’obligation d’informer et de consulter les locataires en les informant sur la répercussion probable sur leurs loyers en leur impartissant un délai de trente jours pour présenter leur observations et suggestions (art. 6 al. 3 LPPPL). Le département compétent peut décider d’une expertise technique sur place avant de se prononcer sur l’octroi d’autorisation. Le droit fédéral donne aussi aux locataires le droit de contester des hausses de loyer en cas de rénovation (art. 269 et 270b CO).

Pour les locataires, les rénovations présentent souvent un risque de hausse de loyer, de devoir quitter leur logement durant la durée des travaux et de résiliation de leur contrat de bail. Pourtant la loi ne prévoit aucun examen de la possibilité de conduire les travaux en présence des locataires. Le guide d’assainissement pour les bailleurs « Renovabene » des Offices fédéraux de l’énergie et du logement détaille des bonnes pratiques en la matière.

Renovabene cite les avantages d’associer l’ensemble des parties dès la planification des travaux par des échanges réguliers en mettant en place un volet participatif. Les locataires sont ainsi informés très en amont, au moins 18 mois avant le démarrage de l’assainissement, et contactés activement à plusieurs reprises, y compris au cours de réunions et non uniquement par écrit. Il y est également recommandé de permettre aux locataires de s’exprimer sur les travaux prévus, et de les inviter à s’organiser et à désigner des représentants. Une estimation des hausses de loyer et des baisses de charge est également conseillée. Une bonne communication continue entre bailleurs et locataires présente une influence positive sur l’avancée des travaux et le résultats de l’assainissement. Renovabene passe en revue les nombreux avantages que présente un assainissement en présence des locataires. Ce type d’approche se prête particulièrement bien aux remplacements de fenêtres, aux assainissement énergétique de façades ou de toitures.  Cette manière de faire évite une résiliation des contrats de bail en cours, permet un encaissement des revenus locatifs, elle évite une prolongation inutile de procédure de contestations et permet aux propriétaires sur le plan fiscal d’échelonner la déduction de leur frais d’entretien. La conduite des travaux d’assainissement en présence des locataires est en revanche moins adapté quand les locataires doivent subir trop de nuisances et peut aussi occasionner des surcoûts de construction. Une fois les travaux terminés, pour les locataires, c’est l’occasion de réintégrer leur appartement, à chaque fois que la situation le permet. La mise en exploitation du bâtiment peut démarrer. Les usagers doivent être informés par le bailleur des règles d’usage et d’entretien des bâtiments ainsi que des nouveaux appareils.

Attachés à la fois aux bienfaits de l’assainissement énergétique des bâtiments pour l’environnement et à la prise en compte des intérêts des locataires, les députés soussignés demandent une modification de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL):

1. renforçant les consultations des locataires pour les demandes d’autorisation de rénovation d’importance et d’assainissement suffisamment de temps avant le début des travaux pour examiner la faisabilité de les effectuer en présence des locataires pour éviter des congés

2. permettant un droit de retour des locataires une fois les travaux terminés en cas d’impossibilité avérée de conduire la rénovation, la transformation ou l’assainissement en leur présence.

Conclusion

Renvoi à une commission avec au moins 20 signatures

Documents

• 22_MOT_6-Texte déposé

Transcriptions

En tant qu’élus, la nécessaire transition écologique nous engage. L’assainissement énergétique des bâtiments est un secteur incontournable : à lui seul, il génère un quart de nos émissions de CO₂. Nous savons que nous devons accélérer cet assainissement, en particulier celui du parc immobilier privé. Dans l’ensemble du canton, les trois quarts de ce parc datent d’avant les années nonante, une époque où les normes d’assainissement étaient faibles. Les assainissements vont donc se multiplier. Trop souvent, ils se font dans la douleur et la confrontation. Les locataires sont informés tardivement des travaux projetés et mis devant le fait accompli. S’ensuivent de longues procédures coûteuses faites d’oppositions et de résiliations de baux.

Cette impasse est-elle la seule voie possible ? Nous sommes convaincus du contraire. Le guide d’assainissement pour les bailleurs – Renovabene – des Offices fédéraux de l’énergie et du logement pose les bonnes pratiques en matière de travaux de rénovation. Ces pratiques passent par une consultation, en amont, des locataires concernés, pour voir comment le projet peut susciter une adhésion. Elles montrent qu’une large partie des travaux d’assainissement sur l’enveloppe extérieure des bâtiments, la toiture, les vitrages se prêtent tout à fait à des travaux en présence des locataires. Ces travaux nécessitent une planification en amont ; il faut parfois savoir reculer pour mieux sauter. Même si les travaux en présence des locataires s’étalent sur une certaine durée, finalement, c’est surtout un gain de temps qui permet d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses, faites de congés, de contestations ou de hausses de loyer.

Ces bonnes pratiques doivent irriguer la Loi sur la promotion et la préservation du parc locatif (LPPPL). Nous demandons donc qu’au moment de la demande d’autorisation de travaux, la possibilité de les réaliser en présence des locataires soit étudiée pour éviter des congés. En conclusion, il faut sortir de cette impasse, trop souvent sur le dos d’étudiants, de familles, de retraités contraints d’abandonner leur domicile, alors que la possibilité d’effectuer les travaux en leur présence n’a pas été envisagée. Enfin, quand la démonstration est faite que l’assainissement n’est pas possible en présence des locataires, leur droit au retour à la fin des travaux doit être privilégié aussi souvent que possible. Je remercie les députés de plusieurs bords politiques qui ont cosigné ce texte ou annoncé leur soutien et me réjouis d’en débattre en commission.

La motion, cosignée par au moins 20 membres, est renvoyée à l’examen d’une commission.