21_INI_2 - Initiative Yves Paccaud et consorts - Initiative en faveur d'une mesure de prolongation du délai en cas de demeure du locataire pour défaut de paiement. (Développement et demande de prise en considération immédiate).

Séance du Grand Conseil du mardi 16 mars 2021, point 10 de l'ordre du jour

Texte déposé

Les mesures prises pour lutter contre la COVID-19 et l’extension de la pandémie ont des conséquences économiques et sociales de grande ampleur. De nombreux locataires ne parviennent plus à s’acquitter de leurs loyers. Ils sont menacés de perdre leurs logements ou leurs revenus, compte tenu des conditions rigoureuses de l’article 257d du code des obligations. Le locataire qui ne serait pas en mesure de s’acquitter ne serait-ce que d’un loyer ou de frais accessoires peut recevoir un courrier lui impartissant un délai de 30 jours pour payer. Passé ce délai, le locataire peut voir son bail résilié, et ce sans possibilité de remise en vigueur ultérieure, même en cas de rattrapage.

Le 27 mars 2020, le Conseil fédéral avait pris conscience de la menace que la disposition précitée faisait courir sur les locataires. Il avait pris les mesures qui s’imposaient avec la prolongation de 30 à 90 jours du délai susmentionné. Cette ordonnance a toutefois cessé de déployer ses effets au 31 mai 2020. Alors que la deuxième vague a nécessité, du canton puis du Conseil fédéral, de nouvelles mesures sanitaires, son corollaire, soit la prolongation des délais, se fait toujours attendre.

Considérant que

-        L’impact direct et indirect des mesures prises par les autorités cantonales et fédérales en vue de lutter contre la pandémie de COVID-19,

-        La crise du logement que connaît le canton de Vaud,

-        Les difficultés rencontrées par de nombreux locataires pour le paiement du loyer de leur commerce et / ou de leur logement,

-        Le cadre peu protecteur de l’article 257d du code des obligations qui permet au bailleur de résilier le contrat de bail du locataire défaillant si ce dernier ne parvient pas à s’acquitter du loyer en souffrance dans le délai minimum de 30 jours à la suite de la notification d’un courrier comminatoire,

-        Le fait que depuis le printemps 2020 de nombreux locataires ont perdu tout ou partie de leurs revenus et sont dans l’impossibilité de s’acquitter des montants sollicités dans le délai requis,

-        Le fait que le Conseil fédéral, dans son ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail ferme, du 27 mars 2020, avait prolongé au printemps dernier les délais en cas de mise en demeure du locataire, de façon à éviter le couperet d’une résiliation du contrat de bail pour un défaut de paiement durant les mesures prises pour lutter contre la pandémie,

Selon l’article 134LGC, le Grand Conseil vaudois demande à l’Assemblée fédérale de prendre une mesure similaire à celle prévue à l’article 2 de l’ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail ferme du Conseil fédéral, du 27 mars 2020, et de permettre qu’à tout locataire qui aurait du retard pour s’acquitter de son loyer ou de frais accessoires échus durant toute la période pour laquelle des mesures ontété prises par une autorité publique pour lutter contre la pandémie, soit accordé, en dérogation à l’article 257d, alinéa 1, du code des obligations, un délai minimum prolongé de 90 jours.

Vu l’urgence de la situation, je demande la transmission directe de cette initiative au Conseil d’Etat au vu de son traitement dansunbrefdélai

Conclusion

Prise en considération immédiate

Transcriptions

En préambule, je déclare mes intérêts : je suis membre du comité ASLOCA-Morges. Le 27 mars 2020, au début de la première vague de la pandémie, constatant la gravité de la situation économique à venir, le Conseil fédéral a pris des mesures dans son Ordonnance sur l'atténuation des effets du coronavirus en matière de bail à loyer et à ferme. Permettez-moi de vous lire trois de ses cinq articles, à commencer par l'article 2 intitulé « Prolongation du délai en cas de demeure du locataire » : « Si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde en dérogation à l'article 257d, alinéa 1, du Code des obligations, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus ». L'article 4 intitulé « Prolongation du délai en cas de demeure du fermier » indique : « Si le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 en raison des mesures prises le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'article 282, alinéa 1, du Code des obligations, un délai d'au moins 120 jours pour l'acquittement des montants dus ». Enfin, il reste l'article 5 : « La présente ordonnance entre en vigueur le 28 mars 2020 à 0h00. Elle a effet jusqu'au 31 mai 2020 ».

Les commerçants durement touchés par la crise du coronavirus doivent bénéficier d'un délai supplémentaire pour payer leur loyer en cas de besoin. Etranglés par une crise économique et sanitaire dont ils ne sont nullement responsables, bon nombre d'entre eux se trouvent actuellement dans une situation extrêmement précaire, voire au bord de la faillite. Je pense particulièrement aux petits commerçants vendant des biens dits « non essentiels », aux cafetiers-restaurateurs, aux indépendants et aux fermiers, qui vivent tous des mois très difficiles. Soulignons encore que les mesures susmentionnées, prises en mars 2020 par le Conseil fédéral, n'ont engendré aucun coût financier supplémentaire, contrairement à d'autres mesures nécessaires, mais coûteuses, prises dans le cadre de la pandémie ; en outre, elles sont temporaires. Le Conseil National a adopté la même décision jeudi passé en deuxième débat.

Le Grand Conseil a aujourd'hui la possibilité de faire preuve de solidarité envers toutes celles et tous ceux qui ont puisé dans leur bas de laine afin d'empêcher la fermeture de leur établissement durant cette pandémie. C'est maintenant qu'il faut agir, car dans les trois mois qui viennent, nous verrons le bout du tunnel. Je vous prie donc de faire bon accueil à l'initiative que j'ai déposée le 2 mars dernier, qui demande aux Chambres fédérales de renouveler la mesure concernant les baux privés ainsi que les baux commerciaux et de la transmettre directement au Conseil d'Etat.

La discussion est ouverte.

J'ai sous les yeux le texte de l'Ordonnance sur l'atténuation des effets du coronavirus, édictée par la Confédération suisse et j'ai été très étonné à la lecture de l'article 4 « Prolongation du délai en cas de demeure du fermier ». Il faut savoir que le terme de « fermier » est ici générique, et qu'il peut définir plusieurs situations. Il y a l’exploitant propriétaire de son domaine, mais qui loue un certain nombre d'hectares ou de surfaces pour arrondir son exploitation et augmenter les terres qu’il cultive. Dans ce cas de figure, si le fermier ne peut plus payer et qu'il perd quelques arpents de terre, ce serait grave, mais pas vital. Mais il existe aussi un certain nombre de fermiers dits « complets » — je déclare mes intérêts : j'ai présidé pendant plus de 25 ans l'Association vaudoise des fermiers. Par « fermier complet », j'entends un agriculteur qui loue la totalité de son outil de travail, c'est-à-dire le bâtiment de ferme, le logement et les terrains. Pour ces derniers, les enjeux sont énormes et potentiellement catastrophiques. En effet, s'il n'arrive pas « à passer l'épaule » pour des raisons qui lui sont propres et qu'il ne nous appartient ni de juger ni de quantifier, en cas de retard, il risque de perdre son outil de travail ainsi que son logement, car je vous rappelle que, dans le bail à ferme agricole, le premier motif de rupture de bail immédiat est bien le non-paiement du fermage. Je suis donc sensible à cet article 4 et je témoigne d’une certaine reconnaissance, au nom de certains fermiers, car ce n'est pas parce qu'ils sont peu nombreux, que ce n'est pas grave.

La proposition faite par l'initiative déposée par notre collègue Yves Paccaud n'est pas dépourvue de pertinence, sur le fond. En effet, elle porte sur une question de procédure et vise à procurer une période de répit en vue du paiement du loyer aux locataires commerciaux et d'habitations concernés par les mesures restrictives ordonnées par les autorités publiques. En clair, il s'agit de faire passer de 30 à 90 jours le délai dans lequel le locataire doit payer son loyer s'il veut éviter de s'exposer à une possible résiliation de son contrat de bail. Il me semble qu'une telle mesure aurait pu faire l'objet d'un compromis constructif entre les organisations de locataires et de propriétaires, l'année dernière. Mais l'essentiel du débat politique fédéral a porté sur l'opportunité de mettre en place une loi COVID-19 sur les loyers commerciaux afin d'obliger de façon indifférenciée tous les bailleurs commerciaux du pays, quels qu’ils soient, à renoncer à l'encaissement de 60% des loyers dus. Il est dommage que seul ce pan ait été discuté.

Si la proposition de notre collègue Paccaud peut donc sembler intéressante sur le fond, elle est malheureusement déposée bien tardivement. Comme vous le savez, le Parlement fédéral est en train d'examiner, à un rythme soutenu pendant la session en cours, une révision de la loi COVID-19. Le Conseil des Etats a déjà procédé à trois débats sur le projet, le Conseil National l'a examiné à deux reprises et le troisième débat est, sauf erreur, prévu demain matin. Il y aura ensuite une conférence de conciliation. Or, lors de chaque débat et dans chacun des deux conseils, un des points discutés est précisément la mesure procédurale proposée dans l'initiative de notre collègue Paccaud. Le Conseil National semble plutôt favorable à cette mesure, tandis que le Conseil des Etats tend plutôt à la rejeter. Il est fort probable que le mot de la fin appartiendra à la conférence de conciliation, en vue du vote final prévu vendredi prochain.

Dans ces circonstances, il me parait incongru d'adopter aujourd'hui une initiative cantonale demandant au Parlement fédéral de prendre une mesure en droit du bail alors qu'il est justement en train de débattre de façon approfondie de la mesure en question. Rappelons aussi qu'avant de pouvoir être mise en œuvre, une initiative cantonale doit préalablement être soumise à une commission parlementaire, au Conseil National d'abord, puis au Conseil des Etats, et l'expérience montre que cela prend au moins une année. L'initiative cantonale qui nous est soumise ne produirait donc aucun effet à court terme. En vertu de ce qui précède, je vous invite à ne pas la soutenir.

Cette question des loyers est évoquée de façon récurrente, tant ici que dans les articles de journaux où les restaurateurs se plaignent de la lourdeur de ces charges. Nous sommes tous conscients que tant les bailleurs que les locataires commerciaux ou privés ont tout intérêt à trouver des solutions pour continuer leurs activités, dans l'intérêt de tout le monde. Certes, beaucoup de propriétaires et de bailleurs ont trouvé des solutions. Toutefois, il est essentiel d'envoyer un signal de soutien fort afin que les délais de paiement puissent être prolongés. Dans ce sens, le groupe vert'libéral soutiendra le renvoi direct au Conseil d'Etat afin de donner un signal de solidarité et de soutenir cette mesure.

Suite aux propos de ma collègue Dubois, je souhaite brièvement intervenir. Je remercie cette dernière, présidente du groupe PLR, d'avoir relevé, au début de son intervention, la pertinence sur le fond de l'initiative qui nous est proposée par notre collègue Paccaud. Elle a entièrement raison lorsqu'elle parle de la pertinence de ce texte, de la même manière qu'elle a également raison quand elle invoque les débats actuellement en cours aux Chambres fédérales. Madame Dubois, je ne vous rejoins toutefois pas sur le point de savoir si l'adoption de cette initiative par notre Grand Conseil aura des effets à court terme. La réponse me semble positive, car comme vous l'avez évoqué, il y a de fortes chances que le sujet soit tranché jeudi par la Conférence de conciliation, en vue du vote final des chambres de vendredi.

Si notre Grand Conseil adoptait aujourd'hui cette initiative, indépendamment du processus formel que vous avez mentionné, il s'agirait d'un signal extrêmement fort envoyé aux institutions fédérales amenées à voter la loi COVID, ainsi qu'aux parlementaires fédéraux vaudois, au nombre de 19 au Conseil National et de 2 au Conseil des Etats et qui vont être amenés à voter, cette semaine encore, sur ce sujet. Si notre parlement donnait ce signal de soutien, comme l'a évoqué Mme Schaller au nom des Vert'libéraux, nous irions au-delà de la lettre ouverte avec un mot transmis à l'intention de nos parlementaires nous représentant à Berne, dans l'optique d’aboutir à une solution similaire à celle proposée par l'initiative Paccaud. Je vous invite donc à la soutenir largement, afin que l'issue favorable que nous attendons toutes et tous sur ce texte, au Parlement, se concrétise vendredi, pour que les locataires puissent bénéficier d'un peu d'air dans le paiement de leur loyer, sans que cela n'engendre de coûts pour les autorités.

Suite aux propos de ma collègue Dubois, je souhaite brièvement intervenir. Je remercie cette dernière, présidente du groupe PLR, d'avoir relevé, au début de son intervention, la pertinence sur le fond de l'initiative qui nous est proposée par notre collègue Paccaud. Elle a entièrement raison lorsqu'elle parle de la pertinence de ce texte, de la même manière qu'elle a également raison quand elle invoque les débats actuellement en cours aux Chambres fédérales. Madame Dubois, je ne vous rejoins toutefois pas sur le point de savoir si l'adoption de cette initiative par notre Grand Conseil aura des effets à court terme. La réponse me semble positive, car comme vous l'avez évoqué, il y a de fortes chances que le sujet soit tranché jeudi par la Conférence de conciliation, en vue du vote final des chambres de vendredi.

Si notre Grand Conseil adoptait aujourd'hui cette initiative, indépendamment du processus formel que vous avez mentionné, il s'agirait d'un signal extrêmement fort envoyé aux institutions fédérales amenées à voter la loi COVID, ainsi qu'aux parlementaires fédéraux vaudois, au nombre de 19 au Conseil National et de 2 au Conseil des Etats et qui vont être amenés à voter, cette semaine encore, sur ce sujet. Si notre parlement donnait ce signal de soutien, comme l'a évoqué Mme Schaller au nom des Vert'libéraux, nous irions au-delà de la lettre ouverte avec un mot transmis à l'intention de nos parlementaires nous représentant à Berne, dans l'optique d’aboutir à une solution similaire à celle proposée par l'initiative Paccaud. Je vous invite donc à la soutenir largement, afin que l'issue favorable que nous attendons toutes et tous sur ce texte, au Parlement, se concrétise vendredi, pour que les locataires puissent bénéficier d'un peu d'air dans le paiement de leur loyer, sans que cela n'engendre de coûts pour les autorités.

A mon tour d'exprimer la compréhension que l'on peut avoir, en période de COVID, par rapport à la protection des locataires, qu'il s'agisse de baux commerciaux ou privés. Nous avons d'ailleurs eu maintes occasions d'évoquer ces points, par exemple par rapport à la gratuité du Tribunal des baux et aussi des aides apportées aux locataires, en particulier pour les restaurateurs et locataires de baux commerciaux, dans le cadre des cas de rigueur. A l'échelle vaudoise, nous sommes en discussion permanente avec l'ensemble des milieux concernés — les milieux immobiliers, l'ASLOCA, les justices de paix — de manière à pouvoir monitorer les problématiques que pourraient rencontrer ces différents types de locataires. A ce stade, nous n'avons pas de signe montrant une augmentation des mises en demeure ou des résiliations, par rapport à ces baux. C'est donc un indicateur qui nous rend relativement sereins, à ce stade, même si nous devons suivre ces éléments de manière soutenue.

Par rapport à l'initiative elle-même, je souhaite évoquer certaines réticences quant à l'outil utilisé. Nous parlons d'une initiative auprès de l'Assemblée fédérale, ce qui n'est donc pas anodin, si nous voulons rester entendus, crédibles et efficaces. On a évoqué quelques éléments de procédure au niveau fédéral. A ce sujet, j’aimerais rappeler que le vote auquel vous allez procéder aujourd'hui ne constituera pas une véritable prise en considération immédiate, comme on peut parfois l'entendre. En effet, dans le cadre de nos travaux, dans le cas d'une prise en considération, il y aurait tout d'abord un renvoi au Conseil d'Etat pour préavis, et dans un deuxième temps seulement, l'initiative et notre préavis seront soumis à une commission rapportant au Grand Conseil. La prise en considération aujourd'hui ne préjuge donc pas du fond, puisque dans tous les cas une commission du Grand Conseil sera encore amenée à discuter de cet objet. Je peux donc comprendre la position de principe et la volonté d'envoyer un signal, mais il faut être très clair sur le fait que, en cas de renvoi, nous allons enclencher toute une procédure, impliquant un préavis du Conseil d'Etat et l’examen d'une commission parlementaire pour statuer sur cet objet. J'ai donc un doute sur l'outil utilisé pour envoyer un signal à Berne, dès lors que votre prise en considération ne préjuge pas sur le fond, et qu’un vote du Grand Conseil devrait avoir lieu plus tard, dans le cadre de la discussion suite aux débats en commission. Ce point de procédure est important pour tout ce que l'on met en place, notamment au niveau de l'administration, avec une initiative de ce type.

Actuellement, sur le plan cantonal, plusieurs mesures sont déjà mises en œuvre. On a parlé de la gratuité du Tribunal des baux ; ce point a été retravaillé et il est désormais sur votre table. On peut aussi citer tout le volet des aides financières et des cas de rigueur, en particulier pour les baux commerciaux. S'agissant des logements privés, nous sommes en contact régulier avec tous les milieux concernés pour guetter des signaux d'alerte qui impliqueraient une action du Conseil d'Etat. Dans ce cadre, Mme Ruiz et le Département de la santé et de l'action sociale collaborent, s'agissant de l'aide individuelle au logement. Il est évident que si les indicateurs devaient passer à l'orange ou au rouge, nous pourrions imaginer certaines mesures urgentes quant à l'étendue de cette aide individuelle au logement, pour une période donnée et de manière à éviter des situations de crise dans ce canton. Voilà ce que nous faisons à notre niveau. Vous l'aurez compris : vous obtiendrez le préavis du Conseil d'Etat dans le cadre des travaux de la commission parlementaire. Les réticences sont liées au timing et à la lourdeur de ce qui est mis en œuvre pour donner un signal aux Chambres, alors que la décision finale est prévue d'ici ces prochains jours.

L'intervention de Mme la conseillère d'Etat m'amène à lui poser une question — je pensais qu'elle l'évoquerait. J'aurais aimé savoir si, au niveau du Conseil d'Etat, on a une idée du montant qui serait en jeu. J'ai entendu dire que si cette gratuité COVID devait être instaurée, les montants des émoluments seraient de l'ordre de 30'000 francs au total. On peut toujours voir le verre à moitié vide ou à moitié plein et dire que c'est beaucoup ou au contraire que c'est peu. J'ai toutefois le sentiment que l'impact réel est moindre, si on considère que l'émolument par dossier a été fixé à 3000 francs et que dix dossiers environ pourraient être touchés par cette gratuité, et donc que la problématique de fond n'est pas à ce point importante que la gratuité amènerait une solution à d'éventuels litiges. Ceux qui sont en litige avec leur propriétaire pour des baux commerciaux ont déjà déposé des requêtes et payé les émoluments. Je n'ai pas entendu dire qu'il y avait des difficultés à ce niveau, mais peut-être Mme la conseillère d'Etat a-t-elle d'autres informations ? J'ai oublié de déclarer mes intérêts : je fais partie du Conseil d'administration d'une régie immobilière, la Régie Naef, et nous n'avons pas assisté à une pluie d'interventions liées au COVID ainsi qu'à cette problématique. J'ai le sentiment que l'on évoque de grands problèmes et de grands débats, sur une question qui en pratique et dans le déroulement des affaires judiciaires, est minime et modeste, et surtout, jusqu'à ce jour, n'a empêché aucun justiciable d'accéder à la justice.

La question posée par M. Marc-Olivier Buffat n'est pas véritablement en lien avec cet objet, mais plutôt avec celui qui concerne la gratuité du Tribunal des baux pendant la période COVID, qui sera débattu en plénum. Nous sommes sur un sujet connexe et qui n'est pas l'objet de votre discussion. Toutefois, par rapport à la gratuité en période COVID et dans les projections qui sont à notre disposition, nous considérons effectivement une somme de 30'000 francs. Une fois de plus, cet objet sera discuté en temps utile, dans le cadre de la réponse à Mme Jaccoud. Cela montre qu'à ce stade, nous n'avons pas de signaux d'alerte très prononcés par rapport à ces cas COVID. Nous verrons si cela évolue sur la durée. Cela étant, une fois de plus, nous parlons d'une initiative adressée aux Chambres fédérales pour un objet en lien avec les loyers et non de la gratuité.

La discussion est close.

Dans son développement écrit, l’auteur demande le renvoi direct au Conseil d’Etat.

L’initiative, prise en considération, est renvoyée au Conseil d’Etat par 67 voix contre 62 et 2 abstentions.