22_MOT_38 - Motion Jessica Jaccoud et consorts au nom du groupe socialiste - Formule officielle pour locataires : l'identité des bailleurs doit y figurer ! (Développement et demande de renvoi à commission avec au moins 20 signatures).

Séance du Grand Conseil du mardi 20 septembre 2022, point 16 de l'ordre du jour

Texte déposé

Le droit du bail relève du droit fédéral. C’est le Code des obligations qui en détermine le contenu (articles 253 et suivants).

La formule officielle est obligatoire lors d’une notification de hausse de loyer ou de nouvelles prétentions (art. 269d al. 1 CO). Elle l’est également lors de la notification d’une résiliation de bail (art. 266l al. 2 CO).

De plus, dans les districts où règne une pénurie de logements vacants, un bailleur est également tenu de produire une formule officielle au moment de la signature d’un nouveau bail (art. 270 al. 2 CO, LFOCL et ALFOCL).

La Direction du logement est l'autorité cantonale chargée de l'homologation des formules officielles pour les trois cas de figure susmentionnés.

Les formules officielles validées par le Canton de Vaud précisent que l’identité du bailleur ou de son représentant doit être clairement mentionnée.

Cela permet donc actuellement aux bailleurs de notifier des résiliations, des augmentations de loyer ou des nouveaux baux en indiquant uniquement le nom de la gérance ou d’un représentant. Ainsi, le nom du bailleur ne figure pas sur la formule officielle.

Le locataire n’est donc pas à même, avec cette solution, d’être clairement renseigné contre qui il doit agir en cas de contestation. Il faut savoir que le nom du bailleur n’apparait pas forcément sur le contrat de bail. Il arrive fréquemment que seul le nom de la gérance apparaisse. De plus, en cas de changement de bailleur en cours de bail, les contrats n’ont pas à être modifiés pour rester valable. En conséquence, souvent, le locataire n’a aucune idée du nom de son bailleur. Il connait uniquement le nom de la gérance chargée de la gestion du bien.

Or, en cas de contestation du loyer initial, de la hausse de loyer ou de la résiliation, si le locataire agit contre la gérance, et bien que son nom figure expressément sur la formule, son action sera considérée comme nulle, faute d’avoir saisi la bonne partie.

Le locataire doit donc entreprendre des démarches couteuses en se rendant au registre foncier afin d’obtenir un extrait et connaitre le nom du propriétaire de la parcelle. Cela étant, même lorsqu’il le fait, il est parfois incapable de savoir exactement contre qui agir. On pense notamment aux cas de droit de superficie où le bailleur n’est pas le propriétaire de la parcelle. Il existe aussi des cas très complexes lors de l’existence d’un usufruit ou du décès du propriétaire avec une hoirie pas encore correctement libellée ou mentionnée sur l’extrait du registre.

Afin d’éviter que les locataires puissent se retrouver sans possibilité de faire valoir leurs droits, alors que le but de la formule est justement de leur permettre de contester la décision de leur bailleur, les soussignés ont l’honneur de requérir à ce que les formules officielles homologuées par le Canton dans les cas prévus par le droit fédéral et cantonal prévoient l’obligation de mentionner le nom de la partie bailleresse en excluant la possibilité d’indiquer uniquement son représentant.

Conclusion

Renvoi à une commission avec au moins 20 signatures

Documents

• 22_MOT_38-Texte déposé

Transcriptions

Le contrat de bail est un contrat ayant une multitude de particularités et l’une d’entre elles est que le locataire peut signer un contrat sans savoir avec qui il le conclut. En effet, le bailleur, personne physique ou morale, peut se faire représenter par une gérance dans tous les actes constitutifs ou modifications du contrat, sans que le locataire ne sache jamais avec qui il conclut ce contrat ou qui lui notifie une éventuelle modification. Cette particularité entraine des problématiques majeures pour les locataires, dans l’hypothèse où ils souhaitent contester une augmentation de loyer, voire une résiliation de bail, la formule officielle figurant sur cet acte ne mentionnant que le nom de la gérance et non l’identité de la partie bailleresse. Le locataire doit alors entreprendre des démarches complexes et coûteuses en se rendant au Registre foncier, sans avoir la garantie de connaître l’identité de cette partie bailleresse. Je connais des cas extrêmement complexes que je me réjouis d’expliciter en commission et pour lesquels un extrait du Registre foncier ne suffit pas pour déterminer l’identité de cette partie.

Une autre particularité du contrat de bail est qu’il revient au canton d’approuver les formules officielles qui sont utilisées par les bailleurs pour potentiellement résilier un bail, augmenter un loyer, voire conclure un contrat. Par cette motion, nous demandons simplement que le bailleur – qui agit en tant que tel – soit contraint d’indiquer son identité sur la formule officielle. Il peut bien évidemment se faire représenter par une gérance pour la signature de cet acte. Nous estimons toutefois qu’il est indispensable, à des fins de transparence et en vertu des droits des locataires, que la partie bailleresse soit contrainte d’annoncer son identité de manière claire et distincte sur la formule officielle.

La motion, cosignée par au moins 20 membres, est renvoyée à l’examen d’une commission.