23_INT_103 - Interpellation Jean Tschopp et consorts - Développer les coopératives de logements.

Séance du Grand Conseil du mardi 13 juin 2023, point 2.6 de l'ordre du jour

Texte déposé

Les coopératives de logements permettent de fournir des logements à meilleur prix et d’avoir une maîtrise de son habitat en participant aux décisions. Il existe différents types de coopérative de logements : des petites structures se concentrant sur un seul immeuble, des coopératives d’habitation plus volumineuses qui gèrent des milliers de logements, en passant par d’autres formes, des fondations, sociétés immobilières et anonymes sans but lucratif ou encore des sociétés de logements des pouvoirs publics. D’une part, les coopératives d’habitations regroupent les loueurs conventionnels mais sans but lucratif, les locataires n’étant pas nécessairement des coopérateurs. D’autre part, les coopératives d'habitants visent des buts idéaux ciblés et de gestion participative, dans ce type de coopératives innovantes, les locataires sont sauf exception coopérateurs. Dans ce dernier cas de figure, les habitants coopérateurs peuvent réserver certains appartements à des locataires non membres de la coopérative pour faciliter l’accès à des logements à loyers abordables.

En moyenne, le loyer des coopératives d’habitation est de l’ordre de 20% moins cher que celui du marché libre. Ces coopératives sont importantes pour offrir des logements accessibles à la majorité des ménages, notamment face à un taux de logements durablement vacants, actuellement de 1.1% seulement dans le canton, voire de 0.56% à Lausanne (chiffres de 2022) qui provoque des hausses des loyers (le marché du logement est considéré comme équilibré à partir d’un taux de vacance de 1.5%). Par ailleurs, les locataires d’une coopérative d'habitants détiennent des parts sociales. Leur contrat de bail présente plus de protection que celui d’un locataire. Comme membres sociétaires, ils prennent part aux décisions de la coopérative. Les membres d’une telle coopérative de logement peuvent disposer ensemble de locaux communs à se répartir en fonction des besoins. Ces coopératives privilégient le bien-être des personnes qui y vivent. Ses membres ne font pas qu’y habiter, mais inventent parfois aussi d’autres manières de vivre, plus écologiques et sociales notamment. Dans son programme de législature 2022-2027, le Conseil d’Etat projette de « poursuive une politique favorable aux coopératives innovantes, tant d’habitation que d’habitants » (chapitre 1.11).

En comparaison intercantonale, Vaud est en retard dans les coopératives de logement. Zurich est le canton le plus avancé avec une proportion de coopératives de plus de 11% (et même de 20% en ville de Zurich) contre 4 à 5% dans le canton de Vaud. Par ailleurs, les investissements des maîtres d’ouvrages dans les coopératives de logements ont même diminué passant de CHF 149 millions en 2018 à CHF 66 millions en 2020 (derniers chiffres de Statistiques Vaud). Selon une étude du Service des communes et du logement du canton de Vaud et du Laboratoire de Sociologie Urbaine de l’EPFL de 2016, ces différences s’expliquent par l’implication des collectivités publiques dans le soutien aux coopératives de logements, en particulier en leur facilitant l'accès au foncier, et l’existence d’instruments financiers et d’appuis spécifiques au développement quantitatif et qualitatif des coopératives. L’étude avance encore comme explication, le tissu de coopératives et en particulier l’existence ou non d’associations de défense de leurs intérêts.

Pour réaliser des logements, une coopérative a d’abord besoin d’un terrain. La maîtrise foncière est le préalable nécessaire à une étude de projet. La Société vaudoise pour le logement (SVL) est proactive dans le domaine de la création de logements à loyers abordables. Elle assure le rôle de plateforme d’appui technique aux coopératives. La SVL soutient différentes démarches, notamment auprès des communes. Elle peut acquérir un bien-fonds en lieu et place de la coopérative et le lui céder ensuite quand la coopérative aura réussi à réunir les fonds nécessaires, généralement uniquement en pouvant souscrire un emprunt bancaire à partir de l'autorisation de construire. Elle pourrait également, à l'instar de la FPLC genevoise (Fondation pour la promotion du logement bon marché et de l’habitat coopératif), préfinancer les études de projet en amont de l'obtention d'un prêt hypothécaire. La SVL est un véhicule d’acquisition et de développement important. À ce jour, elle a réalisé 50 immeubles représentant plus de 700 appartements, 6 autres projets d’immeubles sont en cours (99 appartements) et 7 autres à l’étude (168 appartements). Le potentiel de cet instrument qu’est la SVL dans son rôle de soutien pour le développement de coopératives est encore beaucoup plus important. Elle est toutefois très peu dotée en personnel. Son statut actuel est celui d’une société anonyme, dont l’actionnaire majoritaire est l’Etat de Vaud complété par des participations de la Banque cantonale vaudoise (BCV). Un renforcement de ces soutiens financiers et opérationnels en ferait un acteur encore plus efficace pour le développement de coopératives de logements à loyers abordables. Son changement de statut en évoluant vers une fondation de droit public pourrait favoriser l’implication de professionnels aux compétences complémentaires.

Au vu de ce qui précède, les membres du Grand Conseil soussignés ont l’honneur d’adresser les questions suivantes au Conseil d’Etat et le remercie d’ores et déjà pour ses réponses :

1. Quelle est la participation financière actuelle de l’Etat de Vaud et de la Banque cantonale vaudoise (BCV) dans la Société vaudoise pour le logement (SVL) et comment a-t-elle évolué au cours des dix dernières années ?
            

2. Le Conseil d’Etat va-t-il renforcer sa participation financière dans la SVL pour poursuivre et intensifier une politique favorable aux coopératives de logements innovantes, tant d’habitation que d’habitants, selon l’engagement pris dans son programme de législature 2022-2027 ? Si oui, à quel montant s’élèverait cette nouvelle participation financière du canton et à quelle échéance serait-elle allouée ?

3. Quelles mesures sont envisagées pour renforcer le rôle d’appui technique de la SVL et de facilitatrice dans la création de coopératives de logements et le préfinancement de leurs projets?

4. Un changement de statut de la SVL en passant de société anonyme à fondation de droit public permettrait-il de s’entourer de personnes aux domaines de compétences complémentaires pour renforcer et accélérer la création de coopératives d’habitation et d’habitants ?

5. Le Conseil d’Etat prévoit-il de consulter les communes comme partenaires essentiels de la SVL sur l’évolution de son rôle de soutien dans le développement de coopératives de logements innovantes et participatives ?

Conclusion

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